주택 구매 계약을 이행하지 않은 경우 구매자가 입을 수 있는 피해

신광훈 변호사
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주택을 구입하기로 계약을 완료한 이후, 구매자께서 마음이 변하여 구매를 진행하지 않으려는 경우가 있습니다. 모기지를 얻기기 어렵다든지, 가정 문제나 직장 문제가 생겼다든지, 아니면 부동산 시장이 하락세를 보인다든지 이유는 여러가지가 있을 수 있습니다.

 

하지만, 이미 계약이 확정된 상황에서는 한 쪽이 일방적으로 계약을 파기하기는 어려우며, 파기시 그에 따른 상대방의 피해의 대부분을 보상해야 하는 경우가 많습니다. 얼마 전에 이를 재확인하는 판결이 있어서 살펴보려고 합니다. (Gamoff v. Hu, 2018 ONSC 2172)

 

이 사건에 관련된 주택은 Stouffville에 있었고, 2017년 3월 29일에 $2.00 Mio에 매물로 나왔습니다. Multi-offer 경쟁 끝에 한 구매자가 $2.25 Mio에 거래를 체결했습니다. 이 계약서에는 초기 계약금으로  $30,000, 2차 계약금으로  4월 6일에 $90,000을 주기로 되어 있었으며, closing date는 2017년 8월 20일이었습니다.

 

초기 계약금을 납부한 이후, 구매자들은 주택 구매에 필요한 충분한 자금을 담보대출 (모기지)로 얻을 수 없다는 것을 알았지만, Multi-offer하에서 이루어진 계약이라 financing condition이 없었습니다. 구매자는 2차 계약금을 납부하지 않고 2차 계약금 납부 예정일 다음 날에  판매자를 찾아가서 구매를 진행할 수 없다고 직접 통보했습니다. 판매자는 2017년 5월 1일에 주택을 다시 매물로 내 놓았고, 이 때 매각 희망 금액은 기존 판매가격과 같은 $2,25 Mio이었습니다. 그러나, 주택 시장이 이미 하락세로 접어들어 판매자는 결국 $1,70 Mio에 집을 팔고, 2017년 10월에 거래가 마무리되었습니다. 그리고 판매가는 최초 구매자를 고소했습니다.

 

결론만 말씀드리면, 구매자는 몇 가지 근거를 들어 책임을 피하려고 했지만 받아들여지지 않았습니다. 그리고 법원은 (비록 최추 구매자의 처지에 동정을 표시하기는 했지만) 최초 구매가인 $2.25 Mio에 근거하여 계산된 판매자의 손해에 대해 구매자에게 보상을 명령했습니다. 특히 온타리오에서는 본안 소송 진행이 2-3년씩 걸리는 경우도 많지만, 이 경우는 summary judgement로 처리를 해서 결정도 오래 걸리지 않았다는 점도 중요합니다.

 

따라서 구매 계약을 이행하지 않으려고 하시는 분들은 미리 변호사와 충분한 협의를 거치실 것을 추천드립니다.