분양 콘도 가격에는 세금이 포함되어져 있나요?

2-3년 전에 분양받은 콘도의 클로징이 다가오면 클로징 전 한달 전쯤에 빌더측 변호사에게서 파이널 클로징날짜와 클로징 시 필요한 잔금 납부에 대한 내역이 들어 있는 SOA(Statement of Adjustment) 서류가 날아옵니다. 예상했던 비용보다 훨씬 많은 액수에 당황하는데 납부해야 할 잔금을 제외한 금액이 5만불을 초과하기도 합니다.

그럼 최초에 빌더가 분양 가격을 공고할 때 어떻게 Sale Price를 정하는 지 살펴보면, 먼저 빌더는 세금 전 가격을 정합니다. CRA에서는 이 가격을 “Consideration”이라고 부르는데 Before Tax Price라고 생각하면 된다. 이 가격을 기준으로 취득세도 정해지고 HST 리베이트도 계산이 됩니다. Consideration + HST(13%) 에서 HST 리베이트를 뺀 금액을 SPNR(Stated Price Net of Rebates)이라고 부르는데 이 것이 APS(Agreement of Purchase and Sale) 상에 있는 Sale Price가 되는 것입니다. 쉽게 얘기하면,

Sale Price + HST Rebate = Before Tax Price + HST(13%)

13%가 포함된 가격에서 리베이트를 받을 거라고 예상해서 이 리베이트를 차감한 금액을 Sale Price로 정하는데 이유는 13%가 포함된 가격을 제시하면 가격이 높아 보이기 때문에 $24,000-$27,300 정도를 차감해서 조금 낮은 가격으로 보이기 위해서 입니다.

문제는 클로징할 때 분양 가격에서 빠졌던 리베이트 금액의 처리 부분이 발생합니다. 빌더는 SOA를 보내기 전에 구매자가 콘도에 들어 가서 살 계획인 지 아니면 렌트를 줄 계획인 지를 묻고 대답에 따라 HST리베이트를 빌더가 처리할 건지 아니면 납부를 하게 할 지를 결정합니다. 렌트를 줄 계획이라면 클로징할 때 리베이트를 납부하고 클로징하고 나서 별도로 리베이트를 신청해서 받아야 하는데 이 때 빌더는 전혀 관여를 하지 않습니다. 오로지 구매자가 변호사나 회계사를 통하든 아니면 직접 하던지 해야 합니다. 본인이 직접 거주할 계획이더라도 중간에 최초 구매자에서 변경이 생긴 경우라면 렌트인 경우와 동일하게 먼저 납부하고 리베이트를 신청해야 합니다.