방문자인데 상업용모기지가 가능할까요?

오늘의 이야기는 여러분께 색다른 이야기를 소개 시켜드리려 합니다. 최근 한인동포분들의 활발한 비지네스론에 관한 문의가 있습니다. 그런데 이 뿐 아니라 한국에서 오신 방문자의 신분으로 Commercial Mortgage에 관한 문의도 있었습니다. 대부분의 한인동포 여러분들께서는 막연히 상업용모기지나 스몰비지네스론이 어렵다고 생각하십니다만, 실상은 그렇치 않습니다. 아래의 실제 사례를 들어 진행 및 승인과정을 설명드리고자합니다 .도움이 되셨으면 합니다

1. 질 문 :

저는 현재 캐나다에 방문자신분으로 방문중에 있습니다 .캐나다의 연고로는 현재 이곳에 유학생의 신분으로 아들(9학년)과 와이프가1년째 토론토인근에 거주하고 있습니다.최근 아는 분의 소개로 좋은 비지네스를 소개받았습니다. 이 비지네스는 유명브랜드의 주유소입니다. Asking Price는 대지와 건물을 포함하여 $2,200,000입니다. 제가 현재 한국에서 동원할 수 있는 자금은 약$1,200,000정도 입니다. 부족자금 $1,000,000을 은행의 Loan으로 가능할 까요? 저의 경력으로는 과거 한국에서 약 6년정도 주유소를 운영했었습니다.

2. 답 변 :

먼저 간단히 답변을 드리겠습니다 .네 가능합니다. 모든 상업용모기지나 Business Loan은 은행에서 가장 중요하게 생각하는 부분이 사업체의 수익성입니다.어느 정도의,수익(최소 모기지와 그외의 경비를 감당할 수 있는 정도)이 발생되고 다운페이자금 및 크레딧에 문제가 없고, 유사시 자금회수에 문제가 없다면 은행은 이를 승인합니다. 시민권자,영주권자 또는 방문자의 구별이 없습니다. 현재의 강화된 주택모기지규정과 비교시 오히려 너그러운 면이 있습니다.

3. 필요한 자금 계산 :

이 분이 이 사업체를 구입하기 위하여 필요한 자금은 재고비용 및 크로징비용을 감안시 대략 $2,350,000정도로 추정됩니다.이 중 본인이 동원 가능한 $1,200,000을 제하고 나면 ,필요한 자금은 $1,150,000입니다. 결국 이 분과 협의 후 관련 은행에 운영자금 $50,000을 포함하여 $1,200,000을 신청하기로 하였습니다.

4. 진행중의 문제점:

• 노후된 Tank

이 분이 가지고 있는 제일 큰 문제는 현재 구입하시고자하는 주유소의 Tank가 설치된지, 21년이 경과한 노후된 것이 문제였습니다, 혹시 모를 Gas의 누출로 인한 환경오염문제로 은행들은 New Tank를 설치 후,15년이 경과 후에는 대부분의 경우 모기지승인을 거절하고 있는 실정이었습니다..

• 방문자의 신분문제

이 분은 현재 적법한 VISA( 영주권 혹은 Working Permit)를 소유하고 있지 않은 상태입니다.

• 다운페이증명 문제

한국에서 필요한 자금을 송금 받아야하는 형편입니다.

5. 진행 과정 :

• 노후 된 Tank는 기존브랜드에서 다른 브랜드로 바꾸는 조건으로 문제를 해결했습니다.
• 신분 문제는 적법적으로 일을 할 수있는 Work Permit을 득하는 조건으로 변경.
• 다운페이문제는 한국에서 송금을 받아서 이곳 은행의 Bank Statement를 제출하기로 관련 은행의 매니저와 합의를 했습니다..

6. 진행 결과 :

환경검사와 감정 또한 Business Projection을 통하여 은행의 모든 조건을 충족하여 최종승인을 받았습니다. 승인금액은 $1,200,000. 다만 문제는 Work Permit소지자인 관계로 Term기간을 1년으로 결정했는데, 이제 1년이 지나서 모기지를 갱신시 5년 고정으로 변경을 했습니다 적용이자율은 방문자라고 하여 불이익이 없이 , 현지인과 같은 이자율을 받았습니다. 다만 주의하실 사항은 은행마다 선호하는 업종과 그렇치 않은 업종이 있습니다. 현재 주유소를 취급하는 은행은 2군데의 시중은행과 1곳의 특수은행이 있습니다.

지면 관계상 간단하게 상업용모기지의 사례에 관하여 말씀 드렸습니다.