클로징비용준비

신광훈 변호사
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클로징비용준비

 

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

기존주택이든신축주택이든보통모기지를받아클로징을하시게됩니다.최근에클로징을하는콘도들은분양가격보다시장가격이많이올라있는데올해occpuancy closing이예정되어있는2221 Yonge 콘도나Blue Diamond 콘도,혹은final closing이예정되어있는 King Blue 콘도등을예로들수있겠습니다.따라서콘도의가치가높아진만큼높은금액의모기지승인을기대하시는구매자를종종만나게되는데,모기지보로커분들의말씀을들어보면은행에서는기본적으로분양가격과감정가격중낮은것을적용해서모기지금액을책정하게되어있다고하니,높은감정가격이높은모기지금액을보장하지는않는다는것을알고진행하시는것이좋겠습니다.

 

신축주택이나신축콘도의final closing 때가되면빌더의변호사가정산서(Statement of Adjustment)를작성하며,여기에는구매자가빌더에게지불할금액이정리되어있습니다.모기지승인을위해서는이정산서가필요합니다.이정산서를빌더측변호사가두달정도시간을두고보내준다면모기지를준비하기가용이할텐데,보통클로징으로부터2-4주전에발급해주기때문에모기지를준비할충분한시간이없어서고생하시는경우가많습니다.특히COVID-19으로인해은행직원들도재택근무를하는등절차상지연이발생할수밖에없는상황이라2020년에는제날짜에final closing을하지못해어려움을겪는분들이계셨고, 2021년에도이러한상황이재연될수있습니다.

 

신축주택이나콘도를여러번구매하신분들은익숙하시겠지만,처음구매하시는분들은정산서에예상보다금액이많이나와놀라시는경우가있습니다.Final closing 시에는환경개발분담금이나Tarion Warranty 비용등,분양계약서에서구매자가내기로합의한금액이모두청구됩니다.이에따라구매금액에서총계약금을뺀금액을최종금액으로생각하고계시는경우에는당황하시게됩니다.거기에취득세(Land Trasnfer Tax) 등이추가되니,보통직접거주하시는경우에는생각하신금액(즉분양가에서계약금음제외한금액)에$30,000 전후,세를놓으시는경우에는$50,000전후가추가로필요할것이라고예상하시는것이좋습니다. 2019년의경우,세를놓는콘도closing시에$70,000이상의부대비용이소요된경우도있었습니다.

 

Occupancy closing과Final closing이따로있어서두번에걸쳐closing이진행되는경우에는occupancy closing 당시의정산서를이용해서일부절차를진행할수있으므로occupancy closing이끝나자마자모기지준비를시작하시는것이좋습니다.하지만,occupancy closing과 final closing이함께이루어지는경우에는이런사전작업이거의불가능하므로만일의시태를대비하여이율이높더라도private mortgage를함께준비해놓으시거나변호사를통해연장요청(허가가나지않는경우도많으며,승인시여러가지비용이발생합니다)을미리하는것이필요한경우가있습니다.