신축콘도구매시 Occupancy closing 과Final Closing의 이해
신광훈 변호사 905.597.8388 | khshin@harmonylawgroup.com 신축콘도구매시 Occupancy closing 과Final Closing의 이해 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 처음으로신축콘도를구매하신경우, closing 이두번있다는것에당황하시는분들이계십니다.콘도를비롯한신축주택은보통closing을두번하게됩니다.하나는occupancy closing혹은interim closing이라고부르며다른하나는final closing 혹은title transfer closing 이라고부릅니다. Occupancy closing은빌더가시로부터occupancy permit을받은시점이후에구매자가입주할수있는시기에이루어집니다.하지만이시기에는콘도가시에등록을할수있을만큼완성된것은아니고,해당콘도에서거주만가능한상태이기때문에명의의변경은이루어지지않고,잔금도납부하지않으며,따라서모기지도필요하지않은시점입니다.경우에따라분양금액의5%를추가계약금으로내는경우등을제외하면occupancy closing시에는비용이많이소요되지않습니다. 일단occupancy closing을하고나면,거주를하거나세입자를들이지않더라도(즉,해당콘도를사용하지않더라도) 콘도에대한모든비용(관리비,전기료등)과잔금에대한이자를빌더에게내야합니다.따라서빌더입장에서는어떻게하든occupancy closing을빨리해서비용부담은구매자에게떠넘기는것이유리합니다.하지만구매자입장에서는거주하기불편한경우가많이있습니다.아직콘도의여러곳이공사중일수도있고,심지어는화장실에수도배관이되어있지않은경우도있었습니다. Occupancy closing 후콘도공사가완료되면시에콘도를등기하고콘도번호를받습니다.이단계가지나면명의를빌더에게서구매자에게로넘기게되는데,이것이final closing입니다.Final closing시에는잔금전액과함께계약서상의제반비용(예들들어전기계량기설피비용,개발분담금, tarion warranty 비용등)을함께납부하셔야합니다.그런데,final closing에대한통보가2주정도여유를두고오는경우가많아이기간안에모지기를얻기어려워하는분들이계십니다.따라서occupancy closing을하고나서바로모기지브로커와final closing에대한상의를시작하시는것이좋습니다. 드물지만빌더에따라closing을한번만하는경우도있습니다. Occupancy closing과 final closing을한번에하는것인데,closing이한번인것은편리하지만,미리모기지를알아보실기간이충분하지않은경우도있습니다.
MINUTE BOOK
이장원(Jonathan Lee) 공인회계사 ● CKnet 세무/회계 대표위원 (647) 724-4272 | jonathanlcpa.ca | https://jonathanlcpa.ca/ 법인은 개인사업자와 다르게 Minitue Book이라 하여 법인의 주요 결정 내용을 기록하는 문서가 필요합니다. 하지만 법인 사업자의 경우 Minute Book이 없거나 매년 update 소홀히 할 경우에 대해 아래에 적어 놓았습니다. Minute Book를 법인은 주식이전 증자 혹은 배당과
캐나다 파티에서 인기있는 한식 추천 – 20년 이민경력자
https://www.youtube.com/watch?v=_NzTzvsgyd4 파트락 파티는 캐나다 문화의 일부. 파트락 파티에 한국음식 뭘 해갈까가 늘 고민인데 정리를 한번 해 봤습니다. 재미잇게 봐주세요~ #연말파티 #캐나다이민생활 #seecanlife
CONCORD METROTOWN (SKY PARK)
BC주 최대 쇼핑몰 지역 변신! 지난 30년간 밴쿠버 다운타운, 브렌트우드, 리치몬드, 써리, 토론토, 뉴욕 등에서 초대형 콘도 프로젝트를 성공적으로 이끌고 있는 글로벌 개발회사 콩코드 퍼시픽이 이번에는 메트로타운에 또다른 초대형 콘도 커뮤니티 건설에 나섰습니다. 이번에 분양되는 Sky Park 는 총 8동의 타워에 1400가구가 들어서게 되는 메가 프로젝트 중 제일
지난 43년 밴쿠버 부동산 가격을 한눈에!
인생은 타이밍이 중요하고, 부동산 투자를 함에 있어서도 타이밍은 아주 중요합니다. 타이밍을 어떻게하면 잘 맞출 수 있을까요? 전 인생에서도 부동산에서도 인내와 꾸준한 노력이 타이밍을 만든다고 생각합니다. 기회는 누구에게나 언제나 끊임없이 오는데 준비된 사람만이 기회가 온 걸 감지할 수 있고 또 잡을 수 있지요. 오늘은 특히 부동산을 사고 싶긴 한데 가격이
주재국 공휴일(Christmas Day & Boxing Day) 총영사관 휴무 안내
주재국 공휴일(Christmas Day & Boxing Day)를 맞이하여 2020.12.25(금), 12.28(월)은 총영사관 휴무입니다. 우리 국민 사건·사고 등 긴급한 사항은 아래 전화로 연락하시기 바랍니다. ㅇ비상당직 연락처: 416-994-4490 ㅇ외교부 영사콜센터: +82-2-3210-0404
캐나다이민과 인종다양성 – 통계와 이민정책
캐나다이민과 인종다양성 통계와 이민정책 “겨울이 오면 봄은 멀지 않으리..” 진부하게 들었던 싯구가 요즘처럼 절실히 들리는 때가 없는 것 같습니다. 캐나다 역시 겨울로 접어 들면서 코로나사태의 2차 파고를 겪고 있습니다. 연일 심각한 보도들이 쏟아지는 가운데 그래도 희망적인 것은 백신 접종이 시작되었다는 소식입니다. 최근의 보도를 접하면서 캐나다 사회의 인종 다양성을 실감하게
겨울철, 잦아진 교통사고 사고로 인한 상해, 제대로 보상받는 법- 1편
겨울철, 잦아진 교통사고 사고로 인한 상해, 제대로 보상받는 법- 1편 아무리 안전 운전을 해도 누구나 크고 작은 교통사고를 당할 수 있습니다. 특히 눈이 자주, 그리고 많이 오는 캐나다의 겨울철에는 교통사고가 눈에 띄게 증가합니다. 언어가 자유롭지 않은 경우, 혹은 영주권자, 시민권자가 아니거나 방문자 신분으로 교통사고가 나면 더욱 당황하게 됩니다. 이번 주는 교통사고 발생할 시 대처
HSA
이장원(Jonathan Lee) 공인회계사 ● CKnet 세무/회계 대표위원 (647) 724-4272 | jonathanlcpa.ca | https://jonathanlcpa.ca/ 의료비용이 세액 공제가 되는 것은 모두가 아실 것입니다. 하지만 개인이나 법인 사업자인 분들의 경우 의료비용을 세액공제받는 것 이외에 Health Spending Account를 이용하여 비즈니스 지출 비용으로 잡을 수 있습니다. Health Spending Account (“HSA”) 는 고용인들에게 의료와 치과
신축콘도구입시명의변경
신광훈 변호사 905.597.8388 | khshin@harmonylawgroup.com 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 콘도계약을하는시점에서는명의를어떻게할것인가에대해깊이생각하기어렵습니다.계약현장에있던사람명의로하기도하고,습관적으로부부이름으로하기도하며,자녀들에게준다는생각에자녀이름을써놓기도합니다.하지만,추후final closing 시점이되면여러가지문제로인해명의변경을의뢰하시는경우가많습니다. 부모님이나자녀가소득이충분하지않아모기지문제로가족명의를추가하는경우가가장흔하며,자녀명의를추가해서상속의효과를누리려는분들도많습니다.계약은배우자중한사람명의로했지만,항상그래왔기때문에두분모두명의에올려야한다는경우도적지않고,딸이름만들어가서아들이서운해하니둘다명의에올라가야한다는분들도계십니다. 예전에는직계가족의이름이추가되거나빠지는경우, 대부분의빌더가특별한요구를하지는않았습니다.하지만,최근빌더가CRA로부터직접HST rebate를받는부분이점점까다로워지면서명의변경에대한빌더의입장도까다로워지고있습니다. 우선명의변경시에구매자를추가하는것은대부분수용하지만구매자를빼는것은대부분거절됩니다.따라서2020년12월현재의추세만놓고본다면,나중에뺄수도있는이름은처음에는계약서에넣지않는것이유리합니다.구매자를추가하실때에는빌더에게요청하여계약에대한Amendment를작성하여서명하셔야합니다. 계약자중누군가를빼야하는경우,위와같은Amendment를해주지않는추세이므로,이러한경우변호사사무실을통해Direction re Title이라는서류를빌더에게제출해야하는데, final closing시에제출하는것이보통입니다. 빌더가위와같이Amendment나Direction re Title를통한명의변경을인정해주는경우도많으나,그렇지않고모든명의변경을전매로보고처리하는경우도있습니다. 즉,아들이름이추가되는것을아들에게의일부전매로보는것입니다.이경우,빌더및빌더의변호사에게전매처리비용을지불해야합니다.따라서추후명의변경의가능성이있는경우에는, 콘도계약후주어지는10일간의cooling off period에계약서를검토하신후,직계가족의이름이추가혹은삭제되는경우는전매로취급하지않는다는내용을명기하도록빌더에게요구하실것을추천드립니다(물론빌더의동의가없으면변경이불가능합니다). 하지만,빌더가가족간의명의변경을전매로취급하지않더라도CRA는세법상전매로볼수있으니,명의를변경하시려는분들은변호사를통해법적인부분의자문을받으시는것외에,반드시회계사의조언을미리받고진행하셔야합니다.
캐나다 설문조사 결과 시사토크
https://www.youtube.com/watch?v=jCQco4ymoTA 1. 코로나 백신이 곧 공급될 예정인데 먼저 맞으시겠습니까? 2. 백신을 정치인들이 먼저 맞도로 우선권을 주는데 찬성 하시나요? 3. 경제상황이 어려워진 가운데 연말연시 선물비용을 줄일 예정이세요? 4. 당신은 실내에서 담배를 피우시나요? 5. 코로나 이후 체중이 늘었나요? 6. 유전자 조작 질병치료에 찬성하시나요? 7. 캐나다 겨울날씨 어떻게 느끼시나요?
[캐나다 런던] 다 좋은게 좋은거지…
내일은 서로 마음이 잘 맞아 절친이 된 중국 고객의 새로 구입한 집 클로징 날입니다. 이 집을 찾게되기까지 많은 사연이 있었지만 요즘의 런던의 미친 집값을 보며 그나마 선방했다고 서로 위로를 합니다. 어제는 이미 비어있는 이 집의 Final walkthrough 날이었어요. 빈집이기도 하고, 변호사에게 이미 잔금을 치르고, 모든 서류에도
신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate
신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 캐나다에서는대부분의거래에HST 13%가적용됩니다.아이스크림을사든제네시스를사든HST를내야한다는것입니다.하지만, 몇가지예외가있는데그중하나가“주거용으로사용하던주택”입니다.사람이살던주거용주택(콘도포함)을매매할때에는HST를징수할필요도,낼필요도없습니다.하지만,신축주택의경우, “주거용”에는해당이되지만예전에주거용으로“사용하던” 적이없기때문에예외가되지않고,따라서최근많은분들이구입하시는신축콘도구입시에는HST를필수적으로납부해야합니다.예외는없습니다. 하지만,resale 주택과의형평성을고려하여,캐나다정부는자격이되는구매자에게HST 13% 중일부를환급해주는정책을시행하고있고,사실상대부분의구매자들이이금액을환급받고있습니다.그러나,마지막클로징시점까지얼마의HST를내고얼마의HST rebate를받는지모르는경우가대부분입니다.이글에서는사례를통해콘도의분양가격이어떻게계산되면HST와HST rebate가어떻게관여하는지를설명드리려고합니다. 아래는빌더의Statement of Adjustment에서흔히볼수있는가격명세부분입니다. Agreed Sale Price 라고표시된가격, $374,900.00이분양가격,즉구매자와빌더의계약서에나오는금액입니다.대부분의구매자들은이가격을“콘도의가격”이라고생각하십니다.하지만이가격은사실“콘도가격”이아니며,콘도가격은Net Sale Price라고되어있는$371,370.66입니다.그럼,왜분양계약서에$374,900.00이라고적는것일까요? 캐나다국세청(Canada Revenue Agency)에서는신축콘도구매자가해당콘도에직접거주하는경우, HST rebate 를빌더가우선할인해주고,국세청은구매자가받을HST rebate를구매자가아닌빌더에게지급하는것을허용합니다(물론다른조건들도충족이되어야합니다만,오늘은그러한부분은다루지않습니다).그리고현재온타리오주에서분양되는대부분의콘도분양계약서는“모든구매자는HST rebate를받을자격을충족하는사람들이다” 라는전제하에작성됩니다. 그래서빌더들은콘도의가격에HST 13%를더한후,다시거기에서HST rebate 금액을뺀가격을책정하고,필요에따라구매자에게제공할할인요소를credit으로빼고,다시세법에서정하는취득세산정용추가금액(예를들어, Tarion Warranty비용등은집의가치를올리는금액이므로그금액만큼취득세산정에추가로포함됩니다)을더한금액으로분양가격을산정하게됩니다.그래서위도표는이렇게이해할수있습니다. 콘도가격: $371,370.66 콘도가격에대한HST: $18,568.53 + $29,709.65 = $48,278.18 구매가가받는HST rebate: $4,953.65 + $22,282.24
Shareholder loans
법인 사업자분들의 경우 법인에서 loan을 얻어 개인 용도로 사용하시는 분들이 많습니다.주의점으로는 이 loan의 경우 개인 세금 정리 시 개인의 수입으로 잡아야 합니다. 이는 법인 주주의 친인척인 경우에도 해당됩니다. 보통 세무 보고 시 법인의 제무 재표에 이 loan을 표기하며 세무청에서 이와 관련하여 조사할 경우가 있습니다. 제외되는 사항을
연방 자영이민 – 숨어있는 보석같은 프로그램 part 2
연방 자영이민 두번째 시간입니다. 지난번에는 이 프로그램의 대상 직종 분야와 자격요건에 대해서 설명을 드렸고 이번에는 절차와 주의사항, 사례 등을 말씀드리겠습니다. 심사기간/절차 현재 이민성 발표에 따르면 심사기간은 총 22개월입니다. 관련분야 경력과 이를 바탕으로 장차 캐나다에서도 성공적으로 유사한 활동을 하거나 또는 관련 사업을 성공적으로 설립 운영하여 캐나다사회에 기여할 수 있을
[캐나다 이민] 범죄 기록이 영주권에 끼치는 영향
영주권 신청 시 필수 서류인 범죄수사경력 회보서 18세 이후 캐나다 연방 이민 신청 시 캐나다를 제외한 다른 나라에서 6개월 이상 살았을 경우 ‘범죄 수사 경력 회보서’를 반드시 캐나다 이민성에 제출해야 합니다. (간혹 방문 비자, 학생비자 혹은 워킹비자를 신청할 때도 범죄 수사기록 경력 회보서를 요청할 수 있습니다.) 말
RNIP 프로그램 전략
RNIP 프로그램 전략 새 이민자를 통하여 캐나다 전 지역의 고른 경제적 발전을 기대하며 시행된 농식품 이민 임시 프로그램인 Rural and Northern Immigration Pilot (RNIP) 프로그램이 발표된지 일년이 되었습니다. 아틀란틱 주에서만 실시되는 AIPP와 여러모로 비교되는 프로그램으로 지정 커뮤니티에서 잡오퍼만 받는다면 한국에서 취업 비자를 거치지 않고 6개월만에 영주권을 바로 받을 수 있는 프로그램으로 관심이
[살아있는 직장영어_09] 칭찬 Well done!
며칠 전 런칭한 웹사이트에 대한 Director의 칭찬 메시지입니다. 칭찬할 때 쓰이는 단어나 문구를 유심히 보면 좋을 것 같습니다. it was great to go to the OOO site and see the new, fresh looking site that you created. --> it was great to ~: 칭찬 문구 1번 Looks amazing! -->
앰블런스 비용 천만원. 온라인시험 컨닝하지마라.
https://www.youtube.com/watch?v=r95Bd2GdYyU&t=22s 캐나다내 타주 여행시도 여행자 보험 드시는게
[캐나다 런던] 집팔때 시세보다 얼마나 낮게 내놓을까?
요즘 부동산 시장에서는 리스팅 가격을 실제 시세보다 낮게 내놓아서 많은 사람들의 관심을 끌게 만들고 그를 통해 많은 수의 매수 희망자들이 오퍼를 내게 만드는 작전을 쓰는 경우가 예전보다 많아졌습니다. 이런 작전을 사용할 경우에는 물론 특정 날짜를 지정해서 그때까지 받은 오퍼를 심사해서 선택하겠다고 리스팅을 하는데 이는 가격
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