부동산 투자가 최고!
지난 블로그에 이어 오늘은 제가 왜 부동산 투자를 선호하는 지에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
첫째 이유는 구입 시에 ‘레버리지’를 할 수 있다는 크나 큰 장점 때문 입니다. 주식이나 금 등을 구입할 때는 구입금액의 전부를 현금으로 지불해야 하는 반면에 (주식의 경우 마진 어카운트를 통해서 레버리지를 할 수 도 있으나 첫 구매 시점에서는 구매하는 주식의 가치만큼 현금으로 모두 지불해야 합니다), 부동산을 구입할 때는 보통 20 ~ 25%의 다운 페이먼트를 한 후 나머지 금액은 은행에서 모기지 대출을 받는 것이 일반적인데, 이 말은 곧, 내가 보유한 현금보다 약 5배 이상의 가치가 있는 부동산을 구입할 수 있다는 것입니다. 이것이 레버리지 효과입니다.
예를 들어 보겠습니다. $500,000 상당의 주택을 구매할 때 내가 갖고 있는 돈 $100,000 과 은행에서 빌리는 모기지 대출 $400,000을 합쳐서 사게 되면, 그 $400,000 모기지 대출금은 보통 25년에 걸쳐서 갚게 됩니다. 물론 모기지 대출 잔액에 대해 이자를 지불하는 이자 비용이 발생하지만 목돈을 빌려서 푼돈으로 쪼개서 갚는 효과가 있습니다. 많은 분들이 이자 비용을 생각하실 때 모기지 이자 금액 전체가 비용이라고 생각하시는데, 실제 이자 비용은 모기지 이자율과 인플레이션의 차이라고 하는 것이 정확합니다. 예를 들어, 모기지 이자율이 3%라고 하고 인플레이션이 2.25% 이라고 한다면, 실제 지불되는 이자 비용은 0.75% (3% – 2.25%) 라고 할 수 있습니다.
둘째 이유는 현금의 가치 변화에 따른 이득입니다. 위의 예를 이용하여 말씀드리겠습니다. 5년 후, 10년 후, 25년 후 $400,000이라는 미래의 현금 가치는 현재의 가치 보다는 훨씬 낮을 것입니다. 다시 말하자면 25년 전 $400,000은 오늘의 $400,000 보다 훨씬 많은 돈으로 여겨졌으며, 오늘의 $400,000 은 25년 후에는 더 적은 돈으로 느껴질 것 이라는 것입니다. 즉, 인플레이션으로 인해 시간이 갈 수록 돈의 가치가 떨어지게 되어 미래에 갚게 되는 대출금은 상대적으로 적은 금액으로 되게 됩니다. 또 이와는 반대로 자산 가치는 인플레이션의 영향으로 계속 높아지게 됩니다. 실제로 밴쿠버에서 20년 전에 $400,000을 대출 받아 $500,000 짜리 주택을 산 경우, 대부분의 경우 최소한 $2,000,000 이상으로 가격이 인상되었습니다. 초기 투자금 $100,000 으로 약 15배의 이익 ($2,000,000 – $500,000 = $1,500,000) 을 올린 셈이 됩니다. 주식을 통해서 몇 십배, 몇 백배의 수익을 올리는 경우도 있겠지만 일반인들이 그렇게 높은 수익을 올릴 수 있는 확률은 부동산 투자보다 훨씬 낮다고 봅니다.
세째, 주택을 구입하여 살다가 그 집을 파는 경우에 소득이 있다면 (밴쿠버의 경우에 장기로 보유하신 주택은 대부분 큰 소득을 갖게 됩니다) 그 소득은 세금 대상에서 면제가 되는, 세제 혜택이 주어집니다.
마지막으로, 매트로 밴쿠버의 경우에는 주택 부족 현상이 심하여 매년 렌트비 상승율이 인플레이션율을 훨씬 웃돌고 있고, 이것이 부동산 가격의 상승을 부추기는 한 요인이 되어오고 있는데, 주택을 구입하여 렌트를 주는 경우에는 주택 보유에 들어가는 비용을 렌트 수입으로 많이 커버할 수 있습니다. 렌트비는 매년 오르고, 인플레이션이 자산의 가치를 높이는 반면, 모기지 대출금은 부동산 구매 시점 (과거)의 가치에 머무르고 있으니 일거 삼득이라고 할 수 있습니다.
