모기지 good I.D.E.A.를 가집시다.
by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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모기지를 잘 받으려면 어떻게 해야 합니까? 답은 간단합니다. good IDEA를 가지시면 됩니다. 금융기관에서 바라보는 모기지는 돈을 빌려주고 이자라는 이익을 얻게 되지만 반면에 채무불이행, 즉 돈을 떼일 수도 있는 고위험을 감수해야 하는 하나의 금융 상품입니다. 이러한 이유로 은행이나 금융기관에서는 ‘심사(Qualification)’를 하게 되고, 그 기준을 통과해야만 돈을 빌려주게 됩니다. 그 기준이 되는 사항들은 I.D.E.A.로 요약할 수 있습니다.
Income – 제일 중요한 사항중의 하나인 소득은 내가 또는 내 가족이 버는 수입으로 정의할 수 있지만, 모기지 대출 시 금융기관에서 요구하는 소득은 CRA에 보고되었는지 안 되었는지를 1차적으로 구분합니다. Confirmed Income(보고된 소득), Stated Income(자영업자의 실제 소득), Rental Income(임대 소득) 등으로 구분할 수 있는데 금융기관마다 인정받을 수 있는 기준이 다르기 때문에 세금을 줄이기 위해서 소득을 하향 신고하는 것은 한번쯤 재고해 봐야 합니다.
Debt Ratio – 소득 대비 월 상환 부채비율을 의미하는데 모기지 상품마다 GDS/TDS 상한선이 정해져 있습니다. 이 비율에 따라 모기지 이자율도 결정되는데 자동차 리스와 같이 월 상환하는 금액이 큰 경우는 받을 수 있는 모기지 금액에 영향을 미칩니다. 대략 월 $550 상환금이 있느냐 없는가에 따라 받을 수 있는 모기지 금액이 십만불 정도 차이가 납니다.
Equity – 집의 가치 금액에서 모기지 밸런스를 제외하고 남은 금액을 의미하는데, Equity 비율이 클수록 모기지를 받을 수 있는 가능성은 커지고 이자율은 낮아집니다. 이 비율이 20% 미만인 경우는 High-ratio라고 해서 CMHC 또는 Genworth 모기지보험에 가입해야 합니다. Equity 비율이 50% 이상인 경우 소득의 7배까지도 받을 수 있는 상품도 있습니다.
Asset – 대부분의 모기지 상품들인 경우 심사를 할 때 소득이 가장 중요한 요소이지만, 소득이 조금 부족해도 다른 유동자산이 있는 경우 이를 심사에 적용하는 상품들도 있습니다. Net Worth 모기지라고 부르는데 경우에 따라서는 소득이 거의 없어도 다른 유동자산이 충분한 경우는 승인을 받으실 수 있습니다. 이 경우에도 반드시 직업은 있어야 합니다.
