모기지 승인 준비는 빠를수록 좋다.

by 최봉기 (BRANDON CHOI) 

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“준비가 반이다” 라는 말이 있다. 먼저 서둘러서 준비를 하고 빠뜨리는 것 없이 철저히 준비를 한다면 일을 아주 쉽게 할 수 있다는 말이다. 모기지 승인 과정에서도 이 말은 똑같이 적용된다.

주택 구매를 위해서는 먼저 쇼잉을 하고 맘에 들면 오퍼를 넣게 되는데 보통은 두세가지 정도의 컨디션 조항을 넣는다. 인스펙션, 모기지 파이낸싱, 그리도 콘도인 경우는 Status Certificate 검토 등을 들 수 있는데 모기지 파이낸싱은 보통 Business Days 로 5일에서 10일 정도의 기간을 넣는데 요즘 추세는 5일로 하는 것이 일반적이다. 이 말은 5일 안에 은행에서 모기지 승인을 받아야 한다는 말인데, 현실적으로 이 기간 안에 승인을 받는 것은 인컴이 완벽한 경우를 제외하고는 쉽지가 않다. 그래서 모기지브로커들은 일단 오퍼를 넣기 전에 상담을 통해 본인이 얼마까지 모기지를 받을 수 있는 지를 알아보는 것을 적극 권장한다. 본인의 자금 사정과 받을 수 있는 모기지 금액을 감안하여 거기에 맞는 주택을 고른 후 오퍼를 넣고 오퍼가 받아들여지면 바로 승인 요청이 들어 가야지만 5일 안에 승인서를 받고 condition waiver를 할 수가 있다.

이렇게 하기 위해서는 무엇보다 중요한 것이 필요한 서류들을 사전에 준비를 해서 바로 승인 요청을 할 수 있도록 하는 것이다. 요즘은 은행에서 필요로 하는 서류들이 점점 많아지고 있는데, 소득증빙, 다운페이먼트 증빙, 재직확인서, 3개월치 월급명세서, 3개월치 은행계좌 명세서, 2년치 NOA, 2년치 T1 General 등을 미리 준비해 두고 평소에도 이러한 서류들을 잘 정리를 하고 있으면 나중에 큰 도움이 된다.

그리고 자신의 신용점수를 틈틈이 확인하고 점수가 떨어졌으면 무슨 이유였는 지 확인하고 회복하기 위한 노력을 해야만 한다. 신용점수가 괜찮아도 과거에 연체 기록이 있으면 은행에서 거절하는 경우도 간혹 있다. 은행에서 뽑는 신용점수와는 조금의 차이가 있지만, RBC나 Scotia Bank 어카운트가 있는 사람은 온라인 뱅킹에서 Transunion 점수를 확인할 수 있고, borrowell.com 사이트에 간단히 가입을 하면 Equifax 점수를 확인할 수 있으니 본인에게 편한 방법으로 바로 시작을 하는 지혜가 필요하다.

모기지 승인서(commitment)를 받았다고 해서 무조건 모기지가 나오지는 않는다. 승인서를 자세히 보면 conditional approve로 되어 있는데 이는 그 조건들이 해제돼야만 최종 승인이 난다는 의미이다. 처음부터 준비를 잘해서 접근을 했다면 이러한 조건들도 무난히 해제할 수 있지만 그렇지 않은 경우는 최종 승인을 받지 못하거나 LTV(Loan to Value) 비율의 조정 등이 있을 수 있다. 감정 가격이 구매 가격보다 낮은 경우, LTV에 여유가 있을 경우는 LTV를 조정하여 처음에 요청한 금액대로 받을 수 있지만 LTV가 80%인 경우처럼 여유가 없을 경우는 감정가 대비 80%가 나오기 때문에 금액이 부족할 수가 있다. 이 경우는 또 다른 방법을 찾아야 하는데 만만치가 않다.

자신의 조건과 처한 상황에 맞는 최적의 모기지를 찾는 것은 결코 쉽지가 않다. 모기지가 당장 필요하지 않더라도 평소에 관심을 가지고 귀동냥을 한다면 향후 모기지가 필요할 때 어떤 식으로 접근을 해야만 자신에게 맞는 최적의 모기지를 찾을 수 있는 지를 알게 될 것이다.

모기지 에이전트를 최대한 활용하라.