모기지 재융자(Refinance)

by 최봉기 (BRANDON CHOI) 

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현재 갖고 있는 주택이나 콘도에서 모기지 대출을 더 받는 것을 재융자(Refinance)라고 한다. 봉급 수혜자의 경우 주택 가격의 최대 85%까지, 자영업자의 경우 최대 80%까지 가능하다.

예를 들어, 현재 주택 가격이 100만불 이라고 할 때, 기존의 모기지가 70만불이 있다면, 재융자를 통해 봉급 수혜자는 15만불, 자영업자는 10만불 더 대출을 하여 여유자금으로 사용할 수 있다.

보통의 경우 집을 구입할 경우 10%-25%의 Down Payment를 하고 나머지 집값의 90%-75%를 모기지로 대출을 받는다.

예를 들어 $500,000의 집을 구입할 때, 25%인 $125,000을 다운페이하고 나머지 $375,000을 모기지 대출을 받았을 경우, 몇 년 후에 집값이 $550,000이 되었다고 한다면 (모기지 금액은 그대로라고 가정하고) 나의 다운페이먼트 금액은 $125,000에서 $50,000이 늘어난 $175,000이 된다. 즉, 25% 다운페이먼트가 32%로 증가하게 되고, 모기지 금액은 75%에서 68%로 낮아지게 된다.

이러한 경우 늘어난 $50,000에 대해 집을 담보로 Refinance를 할 수 있는 것이다. 통상적으로 현재 집값의 80%까지 Refinance가 가능하다.

이자율의 경우는 주택 모기지에서 받는 이자율과 같은 Best Rate를 받을 수 있다. 대출절차는 기존의 모기지 대출과 비슷하다.

하지만, 2012년 2월부터 꾸준히 강화된 정부의 모기지 규제 강화 정책에 따라 재융자(Refinance)의 주택 대비 부채 비율 (LTV)가 기존 90%에서 80%로 낮아졌고, 상환기간도 30년에서 25년으로 줄었다. 또한 소득증명의 의무화로 기존 자영업자들의 Stated Income(국세청에 보고 하는 소득과 관계없이 실질적으로 버는 소득)을 거의 인정해 주지 않기 때문에 자영업자들의 재융자 승인 문턱이 점점 높아지고 있다.

재융자를 통한 여유자금의 용도는 다양하다. 비즈니스 확장이나 자녀들의 교육비 또는 결혼자금에 사용되기도 하고 이런 상황들이 아니더라도 여유자금을 확보해서 임대 콘도 매입이나 다른 부동산 직간접 투자를 하기도 한다.