신광훈 변호사 905.597.8388 | khshin@harmonylawgroup.com 클로징비용준비 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 기존주택이든신축주택이든보통모기지를받아클로징을하시게됩니다.최근에클로징을하는콘도들은분양가격보다시장가격이많이올라있는데올해occpuancy closing이예정되어있는2221 Yonge 콘도나Blue Diamond 콘도,혹은final closing이예정되어있는 King Blue 콘도등을예로들수있겠습니다.따라서콘도의가치가높아진만큼높은금액의모기지승인을기대하시는구매자를종종만나게되는데,모기지보로커분들의말씀을들어보면은행에서는기본적으로분양가격과감정가격중낮은것을적용해서모기지금액을책정하게되어있다고하니,높은감정가격이높은모기지금액을보장하지는않는다는것을알고진행하시는것이좋겠습니다.
신광훈 변호사 905.597.8388 | khshin@harmonylawgroup.com 회사명의의신축콘도구입– 모기지및상속 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 대부분콘도를구입하실때에개인명의로계약을하시게됩니다.그런데,회사이름으로콘도를구입하시려는분들의문의가점점늘고있는추세입니다. 콘도가투자의대상으로인식되면서10채이상을보유하셨거나,계약하신분들을주위에서쉽게찾아볼수있습니다.그런데,고객중의한분은은행에자산을많이가지고계신분이었는데,해당은행에서는한가정에5채이상은모기지를줄수없으니다른은행에알아보셔야하는데,회사이름으로는5채이상도가능하다는말을들으셨다고합니다. 모기지에대한의견은은행마다,혹은모기지브로커마다다를수있기때문에여러가지의견을들어보셔야하겠습니다만,모기지를위해서회사를세우시는경우몇가지생각하실사항이있습니다. 우선회사설립에$1,200 전후 (회사설립및이와관련된모든서류구비시)의비용이소요된다는것입니다.회사이름으로구입하시는경우주거용콘도라고하더라도상업용이율이적용될수도있습니다.가장중요한것은회사가신생이면모기지를받기가쉽지않다는것입니다.지난달에세워진회사,혹은지난2-3년간아무런활동도없는회사라면오히려모기지를받기가어려우실수도있습니다.따라서충분한시간을두고모기지브로커와상의하셔야회사이름으로콘도를구입하시려는목적을이루실수있을것입니다. 상속을목적으로하시는분들도많습니다.이경우,회사를설립할당시부터자녀들에게주식을분배하고,부모님께서보유한주식을자녀에게증여하면,회사명의로된모든콘도를실제적으로자녀에게상속하는효과를누리실수있습니다.이러한목적으로콘도를회사명의로구입하시는경우에도역시충분한시간을두고변호사와상의하실것을추천드립니다.
신축콘도분양- HST rebate받기 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 지난번글에서신축콘도의분양가격이어떻게책정되고, HST와 HST rebate가어떻게이분양가격에관여하는지를설명드렸습니다.오늘은HST rebate를어떻게받게되는지를살펴보겠습니다. 우선구매자가직접거주를하는경우,빌더가HST rebate 적용이가능한총금액을미리할인해줍니다.하지만클로징시에 HST rebate만큼가격을추가로할인받는것이아닙니다.지난번에설명드린바와같이이할인가격은이미분양가격에포함이되어있어,계약시에할인된가격으로계약하시게되는것입니다.이후직접(및직계가족)거주인지아니면세를줄것인지에따라다른종류의HST rebate가적용됩니다. 직접,혹은가족이거주하는경우
신광훈 변호사 905.597.8388 | khshin@harmonylawgroup.com 신축콘도구매시 Occupancy closing 과Final Closing의 이해 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 처음으로신축콘도를구매하신경우, closing 이두번있다는것에당황하시는분들이계십니다.콘도를비롯한신축주택은보통closing을두번하게됩니다.하나는occupancy closing혹은interim closing이라고부르며다른하나는final closing
신광훈 변호사 905.597.8388 | khshin@harmonylawgroup.com 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 콘도계약을하는시점에서는명의를어떻게할것인가에대해깊이생각하기어렵습니다.계약현장에있던사람명의로하기도하고,습관적으로부부이름으로하기도하며,자녀들에게준다는생각에자녀이름을써놓기도합니다.하지만,추후final closing 시점이되면여러가지문제로인해명의변경을의뢰하시는경우가많습니다. 부모님이나자녀가소득이충분하지않아모기지문제로가족명의를추가하는경우가가장흔하며,자녀명의를추가해서상속의효과를누리려는분들도많습니다.계약은배우자중한사람명의로했지만,항상그래왔기때문에두분모두명의에올려야한다는경우도적지않고,딸이름만들어가서아들이서운해하니둘다명의에올라가야한다는분들도계십니다. 예전에는직계가족의이름이추가되거나빠지는경우, 대부분의빌더가특별한요구를하지는않았습니다.하지만,최근빌더가CRA로부터직접HST rebate를받는부분이점점까다로워지면서명의변경에대한빌더의입장도까다로워지고있습니다. 우선명의변경시에구매자를추가하는것은대부분수용하지만구매자를빼는것은대부분거절됩니다.따라서2020년12월현재의추세만놓고본다면,나중에뺄수도있는이름은처음에는계약서에넣지않는것이유리합니다.구매자를추가하실때에는빌더에게요청하여계약에대한Amendment를작성하여서명하셔야합니다. 계약자중누군가를빼야하는경우,위와같은Amendment를해주지않는추세이므로,이러한경우변호사사무실을통해Direction
신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate 본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오. 캐나다에서는대부분의거래에HST 13%가적용됩니다.아이스크림을사든제네시스를사든HST를내야한다는것입니다.하지만, 몇가지예외가있는데그중하나가“주거용으로사용하던주택”입니다.사람이살던주거용주택(콘도포함)을매매할때에는HST를징수할필요도,낼필요도없습니다.하지만,신축주택의경우, “주거용”에는해당이되지만예전에주거용으로“사용하던” 적이없기때문에예외가되지않고,따라서최근많은분들이구입하시는신축콘도구입시에는HST를필수적으로납부해야합니다.예외는없습니다. 하지만,resale 주택과의형평성을고려하여,캐나다정부는자격이되는구매자에게HST 13% 중일부를환급해주는정책을시행하고있고,사실상대부분의구매자들이이금액을환급받고있습니다.그러나,마지막클로징시점까지얼마의HST를내고얼마의HST rebate를받는지모르는경우가대부분입니다.이글에서는사례를통해콘도의분양가격이어떻게계산되면HST와HST rebate가어떻게관여하는지를설명드리려고합니다.
