모기지 기본 용어

수입 증명, 스트레스 테스트 등 강화된 자격 요건으로 모기지 얻기가 점점 힘들어진다. 현명한 모기지 Borrower가 되기 위해서 최소한도로 알아야 되는 모기지 용어들은 어떤 것들이 있는 지 알아보자. 알면 아낄 수 있다.

• Mortgage Amount (대출금) – 대출을 하려고 하는 총 금액을 의미하며, 주택 가치의 퍼센티지로 LTV(Loan to Value) 가 결정된다. 80%를 기준으로 그 이상은 High-ratio, 이하는 Conventional로 구분한다. High-ratio 모기지일 경우는 보험 (Mortgage Default Insurance)을 무조건 가입을 해야 하고 이 금액은 대출금에 합산되어 분할상환된다.

• Mortgage Rate (이자율) – 모기지 상품 선택 시 최우선적으로 고려하는 요인이며, 크게 Fixed 와 Variable로 나누어진다. 10만불 기준으로 25년 상환한다고 할 때 3.52%라고 하면 월납부금이 500불 정도 되며 이율이 1% 올라감에 따라 월 55불에서 65불 사이의 금액이 증대된다.

• Fixed Rate (고정금리) – 모기지 계약기간(Term) 동안 이율이 고정된다.

• Variable Rate (변동금리) – 계약기간 중 이율이 연방정부에서 고시한 은행 이자율(Prime Rate)에 따라 연동되는 모기지로 매달 내는 Payment 금액은 같으나, 그 안에 원금과 이자의 비중이 달라진다. 현재 시중 은행의 Prime Rate (2018. 10월 기준)는 3.95%이다. 보통 이자율은 P-d (d:Discount Rate)로 표시하며, 예를 들어 P-1.0 %라고 하면 현재 기준으로 2.95%를 의미한다.

• Fixed 와 Variable 은 다시 Open 과 Closed로 나누어지는데, Open 은 내가 원하면 언제든지 계약기간 중이라도 해지수수료 없이 해지를 할 수 있고, Closed는 해지를 원할 경우, Penalty를 내야만 한다. Variable 은 3개월치의 이자를 내지만 Fixed인 경우는 훨씬 복잡하여 보통 더 많은 Penalty를 요구한다(IRD; Interest Rate Differential). 일반적으로 이자율은 낮은 순으로 Variable Closed < Fixed Closed < Variable Open < Fixed Open이다. 현재 Fixed Open 상품은 단기(1년이하) 상품만 존재한다. 주로 Fixed Closed 와 Variable Closed를 많이 선택한다.

• Mortgage Term (계약기간) – Lender 와 정한 조건들을 준수해야 하는 기간이며, 보통 6개월에서 5년 정도를 선호한다. 이 기간이 종료되면 대출 잔액을 전액 상환하거나 재계약(Renewal) 을 해야 하는데, 이때는 자격심사를 따로 하지 않고, 그 시점에 존재하는 상품중에서 선택하여 재계약에 사인하는 것으로 간편히 계약을 할 수 있다.

• Amortization Period (상환기간) – 모기지 대출금을 몇 년에 걸쳐서 상환할지를 정해야 하는데 보통은 25~30년이다. 모기지 납부금을 계산하기 위해서 필요한 것이고, Term 과는 전혀 관련이없다.

• Payment Frequency (상환 주기) – 일반적으로 Monthly 상환이 많으나 Weekly 또는 Bi-Weekly 등의 옵션도 있다.

• Payment (납부금) – 정기적으로 납부하는 상환금으로 원금(Principal) 과 이자(Interest)로 구성된다.
  Payment 금액의 결정은 Mortgage Amount, Mortgage Rate, Amortization Period, Payment Frequency에 의해 결정되며 Mortgage Term 과는 상관이 없다. Mortgage Calculator 프로그램을 사용하면 쉽게 금액을 산출할 수 있다.

• Prepayment (중도 상환금) – 중간에 매년 정해진 한도 내에서 원금 일부를 상환할 수 있는데, 모기지 계약조건에 명시되어 있다. 보통은 매년 15% 정도를 인정해 준다.

• Down Payment (선수금) – 구매금액 중에서 본인 자금으로 내야 하는 금액으로 많이 내면 낼수록 매월 내는 납부금은 적어진다. 아울러 집을 계약한 이후 클로징까지 발생되는 비용, 즉 취득세, 변호사비, 홈인스펙션비, 부대비용 등을 감안하여 다운페이먼트 금액을 판단해야 한다. 이 금액의 출처 또한 중요한데, 대부분의 렌더들은 일정 퍼센티지 이상은 본인의 자금으로만 해야한다는 규정을 두고 있다.

• GDS (Gross Debt Service) ratio – 모기지 상환금액, 재산세, 난방비를 합친 금액을 전체 수입으로 나눈 비율이고 개인의 신용 점수에 따라 일반적으로 32%에서 39% 정도를 요구한다.

• TDS (Total Debt Service) ratio – GDS 비용 외에 다른 상환 비용(금융 대출, 자동차 대출 등) 을 포함한 금액을 전체 수입으로 나눈 비율이고 개인의 신용 점수에 따라 일반적으로 40%에서 44% 정도를 요구한다.