프라이빗 모기지는 언제 필요한가요?

by 최봉기 (BRANDON CHOI) 

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흔히 사금융권에서 대출해 주는 자금을 Private Lending이라고 해서 한국말로 번역하면 “사채”라고 하는데 한국에서는 안 좋은 의미로 알려져 있지만 여기에서는 한국에서의 의미와는 다른 대출 시스템으로 되어 있습니다. 채권자와 채무자 양 쪽에 각각 변호사가 개입되어 실제로 트랜잭션시 문제가 발생할 소지는 극히 적습니다.

현재의 모기지 시장은 아무리 담보물 및 신용이 좋다고 하더라도 인컴이 뒷받침되지 않으면 은행권에서 모기지를 받기가 어려운 것이 현실입니다. 그러다 보니 금융제도권 밖에서의 대출을 기대하는 수요가 많아지게 되고 프라이빗 렌딩을 통해 필요를 자연스레 충족하게 되는 것입니다. 모기지 규제가 강화되어 분양 받은 신규 콘도 클로징이 어려워지면서 1차 모기지를 프라이빗 렌딩으로 대출받는 경우가 많아 지고 있습니다. 일단 신규 콘도의 경우 클로징을 못 맞출 경우 빌더가 디파짓을 돌려주지 않기도 하기 때문에 일단은 프라이빗 모기지로 클로징을 하고 향후에 오른 가격으로 콘도를 파는 것이 분양 전 전매보다는 훨씬 이익입니다. 프라이빗 렌딩이 1차로 나가는 경우는 그 동안 흔치 않았었는데 근래의 모기지 규제 강화로 인해 제법 많은 사례가 보이고 있습니다.

대출자 입장에서 프라이빗 1차 모기지의 장점은 우선 대출자의 자격요건 보다는 담보물인 콘도나 주택의 건실성을 보고 승인 여부를 판단하기 때문에 비교적 쉽게 대출이 가능합니다. 일반적으로 신규 콘도의 경우 25% 다운페이를 하고 75% 모기지를 요청하는데 이정도 LTV면 승인이 가능합니다. 다만, 콘도가격이 큰 경우 모기지 납부 금액이 커져 부담이 될 수 있기 때문에 대부분 30-50만불대의 콘도에서 많이 요청되고 있습니다. 이자율은 7-9% 정도에 1-2% 렌더피, 그리고 1-2% 브로커피가 비용으로 발생합니다. 여기에 양쪽 변호사 비용도 대출자가 부담을 해야 합니다. 계약은 보통 1년 단위로 하고 매월 이자만 납부만 하면 되므로 은행권 모기지 월페이먼트와 비교를 해도 조금 많은 정도입니다. 일단은 급한불은 끄고 계획을 세워서 은행권에서 모기지를 받는 방법을 모색하는 게 현명한 방법입니다.