모기지와 관련한 이슈 짚어보기

금리가 내렸다고 들었습니다.

맞습니다. 2008년말 서브 프라임 위기 이후 저금리 정책에 따른 시중에 풀린 막대한 자금을 회수하기 위해 2017년 7월부터 본격적으로 기준금리를 인상하여 2020년 2월말까지 중앙은행 기준금리 1.75%(은행 3.95%)까지 도달했습니다. 그러나 COVID 19으로 인하여 2020년 3월부터 급격하게 1.75% – 1.25% – 0.75% – 0.25%(은행 기준금리 2.45%)까지 인하 되었습니다. 기준금리가 인하 되었다는 의미는 자금이 중앙은행으로 흡수되는 것이 아니라 시중에 자금이 풀린다는 의미로 해석하시면 되는데 기준금리 인하가 나의 대출과 무슨 관계가 있는 것일까요?

변동금리의 결정은 Prime Rate에 가산금리 또는 감면금리로 결정이 되기에 기준금리가 변동이 되면 금리가 자동으로 오르기도 하지만 내리기도 합니다. 변동금리를 선택한 사람은 갑자기 1.5%가 인하된 금리 혜택을 보게 되었지만 고정금리 선택 고객은 인하 된 금리가 적용이 되지 않습니다. 모기지를 받을 때 어떤 금리를 결정하는게 유리할지 아무도 알 수는 없으나 변동금리를 선택한 분은 혜택의 대상자가 되었습니다.

신규 또는 리뉴얼 할 때 모기지 금리는 왜 높은지요?
기존 변동금리를 선택한 고객의 모기지 금리는 기준금리 인하로 1%대까지 인하되었지만 신규, 리파이낸싱 또는 리뉴얼을 할 때에는 인하된 1% 대의 금리를 적용해 주지 않습니다. 은행의 대출자산은 항상 조달금리와 연동하여 적정한 마진을 붙인 다음 운용하기에 갑자기 이자 수입이 한 순간에 1.5%를 받지 못하는 상황이 되어 버렸고 역마진 대출자산의 증가로 은행의 수익성에 문제가 발생이 되었기에 수익성 확보차원에서도 금리를 올려 받을 수 밖에 없을 것입니다. 그러나 점진적으로 금리는 안정화 되어 현재 5년 변동금리의 경우 2% 초중반대를 유지하고 있습니다.

금리가 인하 되었는데 월 페이먼트 금액은 동일한가요?
변동금리를 보유하고 있는 고객은 분명 1.5%의 금리가 인하가 되었으나 월페이먼트 금액은 동일하게 내고 있습니다. 대부분의 은행은 기준금리가 변동이 되더라도 월 페이먼트 금액은 동일하게 계산되고 있으나 월 페이먼트를 구성하는 원금과 이자의 상환비율이 달라지게 되는데 금리가 인하되면 원금의 상환 비율이 높아지게 됩니다.
예를 들어, 2019년 4월에 20만불의 모기지를 3.35%(Prime rate(3.95%) – 0.6%)에 받았습니다. 현재는 1.85%를 적용받고 있는데이자율 하락에 따른 원금 상환비율이 이자 상환액 보다 훨씬 많은 66%를 차지하게 됨을 아래 표를 통해 확인할 수 있으며 이렇게 상환을 해 나간다면 상환기간이 상당히 단축 될 것입니다.

요즘 모기지 받기 많이 쉬워졌나요?
COVID 19로 인한 정부의 각종 지원정책은 한국에 비하면 신속한 집행 그리고 지원하는 금액도 비교가 안되는 정도인 것 같습니다. 이런 분위기에 은행 역시 어려운 사람들을 돕는 차원에서 모기지 금리도 잘 해 줄거라는 막연한 기대심리가 있는 것 같습니다.
그러나 은행은 이익을 남겨야 고객 예치금에 대한 이자를 지급할 수 있으며 또한 자산 건전성 측면에서 좋은 수치가 나와야 조달금리도 저렴해지기에 어느 기업도 마찬가지겠지만 수익성, 안전성을 최우선 할 것입니다.
COVID 19로 인하여 임시 해고 상태가 당연하다 생각할 지 모르겠지만 돈을 빌려주는 은행 입장에서는 이해를 해주지 않습니다. 오히려 리스크가 높은 고객이 되어 모기지 거절 또는 리스크에 따른 가산금리를 붙여 더 높은 금리를 받게 됩니다. 은행원금 상환 유예 제도를 신청한 고객은 만약을 대비하여 좀 더 충분한 여유자금 확보 측면이라고 해석하지 않고 여유자금이 없어 현금흐름에 문제가 있는 상태라 판단하여 모기지 거절 사례가 많은 것을 볼 수 있습니다. 장기간 저금리로 충분한 모기지를 받기가 여전히 어려움을 알 수 있습니다.

그러나 요즘 스트레스 테스트 금리(상환 능력을 측정하는 금리로서 이 금리가 높을 경우 부채비율이 동반 상승하기에 모기지 가능금액이 줄어드는 효과)가 5.34%를 정점으로 4.94%까지 하락을 하였습니다. 이는 동일한 소득이라 하더라도 과거에 비해 모기지 가능금액이 증가 되었다는 것을 의미 합니다. 개인적인 희망은 스트레스 테스트 금리가 4%대 초반으로 떨어지거나 5년 고정금리를 선택할 경우 예전처럼 실제 은행으로부터 받은 금리를 스트레스 테스트 금리로 적용을 해 준다면 모기지 받기가 쉬워졌냐고 문의 하는 고객의 질문에 기분 좋은 답변을 할 수 있을 것 같습니다.

모기지는 은행들의 큰 원칙하에 다양한 케이스별로 다른 결과들이 나올 수 있습니다. 모기지 전문가와 사전에 계획을 세우고 협의해 나가신다면 보다 안전하고 만족할 만한 결과가 있을 것입니다.