외국인 특별과세 환급에 대하여 (NRST – Non-Resident Speculation Tax)

외국인이 주택 구입시 특별과세 15% 환급 조건에 대한 문의가 많아 다시 한번 사례별로 정리 해보고자 한다.

비거주자 즉, 외국인이 온타리오주 Golden Horse Area 에서 주택을 구입할 경우 구매가액의 15%에 해당하는 금액을 등기 시점에 변호사를 통해 납부를 해야 한다. 즉, 주택 구매시 다운페이 자금 및 취득세, 15%의 특별 세금, 그리고 등기시 소요되는 변호사
비용등 상당히 많은 자금을 준비해야 한다.

영주권자가 이 지역에서 주택을 구입할 때 보다도 최소 구매가격의 15% 정도의 자금을 더 준비해야 한다. 그러나 일정한 요건을 갖출 경우 이미 납부한 외국인 특별 세금을 환급 받을 수 있는 요건이 있는데 사례와 함께 공유하고자 한다.

1. International Student : 주택 구입시점 학생비자를 보유하고 있고 학생 단독 명의로 주택을 구입하는 경우
   – 한국의 부모가 자녀를 유학 보낸 후 4 년 이상 안정적인 거주지 마련을 위해 콘도 구매를 하는 경우가 많다. 이 경우 소득이 없는 학생 신분으로 모기지가 가능하다면 학생 단독 명의로 주택을 구매하고 주택을 구입한 날로부터 풀타임으로 2 년 이상 학업을 마친 경우 변호사를 통해 환급 신청을 하면 된다. 그러나 2 년제 컬리지를 다닐 경우 주택 구입 이후 풀타임 2 년의 요건을 충족하는지 점검이 필요하다. 예를 들어, 조기 졸업을 하여 1 년 6 개월만에 졸업을 할 경우에는 환급을 받을 수 없으니
   유의해야 한다. 그러나 소득이 없는 외국인 유학생의 경우 은행에서 모기지를 받을 수 있는 기회가 부족하여 부득이 한국의 소득 있는 부모(비영주권자)가 주택의 타이틀에 같이 올려야 하는 경우가 많은데 이 경우에는 외국인 특별세금 환급을 받을 수 없게 된다.
   2. Foreign national working in Ontario
   – 주택을 구입한 시점에 워크퍼밋 비자를 소지하고 있고 최소 1 년 동안 온타리오주에서 풀타임으로 일을 한 경우 환급을 받을 수 있다. 여기서 풀타임이란 주당 30 시간 이상 일을 해야 하고 1 년 1,560 시간의 일을 할 경우를 말한다. 그러나, 학생인 자녀와 워크퍼밋을 보유하고 있는 부모 중 한 명이 동시에 주택을 구매할 경우에는 두 개의 요건을 모두 충족해야 환급을 받을 수 있으니 주의해야 한다.
   3. Foreign national who becomes a permanent resident of Canada
   – 주택을 구매한 날로부터 4 년 이내에 영주권을 취득할 경우 납부한 외국인 특별세금 15%를 돌려 받을 수 있다.

외국인 유학생인 상태에서 주택을 구매 하였으나 구입 후 풀타임 2 년 요건을 충족하지 못하여 워크퍼밋 비자를 받은 후 풀타임 1 년 일을 한 경우에는 환급이 불가하다. 주택 구입시점의 외국인 유학생의 환급 요건이 충족 되어야 한다. 단, 주택 구입 후 4 년 이내에 영주권을 취득 하였다면 환급이 가능하다.

유학을 준비중인 한국의 젊은 부부(학생비자 취득)가 제도 시행일(2017 년 4 월 20 일) 이전에 콘도를 분양 받아 놓았으나 최근 클로징이 다가옴에 따라 상담을 한 경우가 있는데 이 경우에는 일단 15%의 세금을 납부해야 하고 위 세 가지 요건을 충족시킬
수 있도록 노력해야 한다. 15%의 외국인 특별세금 환급 여부는 상당히 중요한 항목이기에 위 사례들을 참고하여 본인의 구체적인 상황에 따른 환급 요건을 변호사를 통해 다시 한번 확인을 받은 후 의사결정을 해야 한다.