이장원(Jonathan Lee) 공인회계사 ● CKnet 세무/회계 대표위원
(647) 724-4272 | jonathanlcpa.ca | https://jonathanlcpa.ca/
다른 투자상품과 비교하면 집이 가장 큰 투자일 것입니다. 가치가 큰 만큼 보호와 관리가 집 가치를 보존하기에 얼마나 중요한지는 모두가 다 알 것입니다.
만약에 비자나 영주권 문제로 캐나다를 불시에 떠나게 되었을 경우나 캐나다의 집을 투자 용도로 사용 시 집을 누가 어떻게 관리하는지에 따라 집 가치 보존에 큰 영향을 받게 될 것입니다. 또한 거주자와 비거주자 구분에 따른 임대수익 보고 방법과 절차가 달라지게 됩니다.
주의해야 할 사항을 요약해놓았습니다.
- 첫 번째는 비거주자 (non-resident)는 세무청에 월세의 25%를 원천징수세로 납부해야 합니다. 월세의 25%가 부담스러울 경우 NR6라는 양식을 세무청에 제출하여 허가받았을 경우 25%의 월세가 아닌 net income의 25%을 원천징수세로 낼 수 있습니다. 이경우 원천징수세가 많이 줄어 들것입니다. 만약 비거주자로 분류되는 것이 확신이 서지 않을 경우 세무청에 NR73 양식을 보내 확답을 받을 수 있습니다.
- NR6 작성 시 미리 생각하여야 할 것이 몇 가지 있습니다. 첫 번째는 대리인 지정을 하는 것입니다. Property manager을 대리인으로 지정하는 경우도 있으나 비용 문제로 친인척을 대리인으로 지정하기도 합니다. 두 번째는 대리인은 임대인이 매해 6월 30일까지 렌트 수입 보고한다는 보증을 하여야 합니다. 만약 임대인이 수입 보고 (tax return)을 하지 않았을 경우 임대인뿐만 아니라 대리인도 같이 벌금을 받을 수 있습니다. 이경우 벌금은 렌트 수입이 아닌 총 임대금액 기준으로 부과되기 때문에 벌금이 상당할 수 있습니다. 만약 세금신고가 늦었을 경우 Request to Waive Penalty라는 양식으로 부과된 벌금 감면 처분을 요청할 수 있으나 처리기간도 길고 성공 확률도 그리 높지는 않습니다. 세 번째는 만약 임대인이 원천징수액을 세무청에 납부하지 않았을 경우 대리인도 벌금과 이자를 세무청에서 부과받을 수 있습니다. 대리인 지정과 NR6작성으로 인한 여러 혜택이 있지만 위와 같은 문제로 인해 대리인 지정을 선뜻하지 못하는 경우도 종종 있습니다. 몇몇 회계사들이 대리인 역할을 하고 수수료를 받기도 하지만 대부분의 회계사들은 대리인으로 지정받기를 거부할 것입니다.
- 만약 Property Manager를 고용할 경우 이들은 보통 기본적인 수리 관리뿐만 아닌 임대수익 세무 보고를 위한 대리인 역할도 할 수 있습니다. 만약 보다 체계적인 관리가 필요한 경우 Property management team이 필요할 것입니다. Property Manager 고용에 따른 비용은 세금 공제가 됩니다.
- 보험회사에 연락하여 자신의 상황을 설명해주고 집이 비어 있는지 아니면 렌트를 주었는지를 알려 주어야 합니다. 만약 보험회사에 상황을 알려주지 않고 집에 문제가 생겼을 경우 보험처리가 거부되는 경우가 있습니다 그 이유는 집이 임대 용도가 변경되었을 경우 보험계약서에 집이 임대용으로 사용될 것을 명시해야 하기 때문입니다. 만약 집을 빈 상태로 오래 놓아 둘 경우 이를 insurance broker에게 연락을 취해 만에 하나 있을지 모를 문제에 대비하는 것이 좋습니다. 편지 수거나 제설 문제 등도 계획을 세우셔야 합니다.
- 만약 캐나다의 집을 임대할 경우 신용상태가 좋은 임차인이 중요할 것입니다. 신용조회 시 신용 리포트만 의존하기보다는 임차인의 고용주에게 확인증 (employment confirmation)을 받는 것이 많이 보편화되었습니다. 이전 임대인의 추천서(reference letter)도 꼭 잊지 말고 챙겨야 할 서류종에 하나일 것입니다. 이전 집을 이사 전 충분한 notice를 주고 나갔는지 꼭 확인해보는 것이 임차인이 어떤 사람인지를 알아보는 척도가 될 수 있습니다.
