이번 블러그에서에는 전매에 관련된 여러가지 질문들을 모와 봤습니다.
[질문 1] 전매콘도를 파는 입장에의 장점은 무엇일까요 ? 가장 큰 메리트는 전매차익입니다. 콘도 클로징 전에 일정한 수익을 창출할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이기도 하고, 개인적으로 자금사정이 여의치 않을때 자금조달을 할 수 있는 수단이기도 합니다.
- 등기전 입주관리비 (the occupancy fees 일반적으로 3-6 개월 또는 길어질 경우도 생깁니다) 내지 않아도 됩니다.
- 빌더 클로징 비용(개발세,교육세등 “open ended” levies) 내지 않아도 됩니다. 빌더에 따라 이런 비용이 유닛사이즈 별로 고정되기도 합니다.
- 취득세(Land Transfer Taxes)를 내지 않아도 됩니다.
- 빌더 디파짓을 돌려 받을 수 있습니다.(Deposits are not a hard cost to anyone but ties up capital, an opportunity cost)
- HST에 대해서 신경쓸 필요 없습니다. 전매을 사는 사람에게 HST에대한 책임이 넘어갑니다.
[질문 2] 전매콘도는 사는 입장에서는 어떤 이익이 있을 까요 ? 가장 중요한 것은 시세보다 싸게 살 수 있어야한다는 점입니다. 시세보다 비싸게 산다면, 모든 것이 다 그렇듯이, 금전상의 손실을 초래하기 때문에 굳이 전매를 살 이유는 없습니다.
- 분양콘도 보다 일찍 입주할 수 있다. 분양콘도는 입주까지 일반적으로 3년에서 길게는 7년정도 걸립니다.
- 아무도 산적이 없는 신규 콘도에 입주할 수 있습니다.
- 콘도 보증기간의 혜택을 볼 수 있습니다 . (품목에 따라 다르지만 1년에서 최장 7년 : manufacturer’s 1-year on appliances and 1 & 5 & 7-year Tarion).
- 경우에 따라 사전 입주검사 (pre-delivery inspection)를 할 수 도 있습니다.
- 경우에 따라 내 취향에 맞게 업그레드 할 수 있습니다.
- 분양콘도 보다 적은 디파짓을 잛은 기간 동안 할 수 있습니다.
- 도면만 보고 사는 분양콘도에 비해, 실제 건설중인 콘도를 볼 수 도 있기 때문에 보다 검증된 유닛을 살 수 있습니다.
- 취득세를 전매가격이 아닌 분양가 기준으로 냅니다.
[질문 3] 전매로 분양콘도를 팔기로 했다면 무엇을 가장 먼저 해야할까 ? 빌더가 전매를 허락하는지 여부를 확인하여야 한다. 일부 빌더들은 전매를 허용하지 않는 경우도 있으며, 전매를 허용하더라도 복잡한 조건을 내세우는 경우가 있습니다.
- 분양계약서의 전매조항을 잘 살펴보아야 합니다. (어떤 빌더는 전체콘도의 95%이상 분양이 된 경우만 허용하는 경우도 있으며, 모든 디파짓이 완료된 경우만 허용하는 경우도 있다).
- 콘도전문 변호사와 상의하길 바랍니다.
[질문 4] 왜 빌더는 전매를 허용하지 않을까 ? 빌더가 자기자신의 유닛을 갖고 있거나, 안팔리고 남아 있는 유닛이 있는 경우에 빌더는 전매자와 경쟁을 원하지 않기 때문입니다.
- 빌더는 전매자와 경쟁을 원하지 않습니다. 만약 빌더가 모든 유닛을 분양했거나, 전매하고자 하는 유닛과 중복된 유닛이 없다면 전매를 허락할 것 입니다. 왜냐면 빌더도 전매를 통해서 일정한 수수료를 받아서 이익을 창출할 수있기 때문입닏다.
[질문 5] 언제가 전매하기 가장 좋은 타이밍일까 ? 이것은 개인마다 처해진 상황이 다틀리고 주관적이기 때문에 언제하고 꼭집어서 말하긴 힘들다.
- 콘도시장이 가격이 오른는 추세이고 Interim Occupancy전에 시장상황이 괜챃다면, Interim Occupancy가 시작되기 3,4개월 전에 전매리스팅하는 것이 좋습니다. 이렇게 함으로써 Occupancy deposit / fees를 안낼 수 있고 좋은 가격을 받을 수 있는 가능성이 높아집니다.
- 반대로 콘도 시장이 내려가는 추세라면 가능한 빨리 액션을 취하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다. 시장상황이 안좋다면 아무도 콘도를 사려하지 않을 것입니다.
[질문 6] 전매후 언제 내가 낸 디파짓 돌려받을 수 있나요 ?
- 만약에 전매하고자 사람이 재정적이 문제로 인하여 더이상의 디파짓을 할 능력이 없다면 가능한 빨리 전매를 하여야 할것입니다. 하지만 대부분의 전매 거래에서 디파짓은 등기가 이전되기 까진 디파짓한 돈을 돌려받을 수 없습니다. 하지만 전매를 함으로써 더이상의 디파짓을 안하기 때문에 재정적인 상황이 개선 될 수는 있을 것입니다.
- 만약 전매하고자 하는 사람이 정말로 경제형편이 어려워 디파짓을 등기하기 이전에 돌려 받고자 한다면, 전매가격을 내려서 전매를 사려고 하는 사람에게 상당한 경제적인 이익을 주어야 거래가 성사될 것입니다. 왜냐면 사는 사람 입장에선 모기지을 받지 않고 모든 돈을 지불하여야 하기때문입니다.
[질문 7] 빌더는 콘도전매 광고를 허용하나요 ? 콘도 전매에 있어서 가장 힘든 부분은 대부분의 빌더가 광고를 못하게 한다는 것입니다. 특히 Realtor.ca, Kijiji 등 인터넷을 이용한 광고를 제한하고 있기 때문에 전매유닛을 구매할 사람을 찿기가 힘들다는 것입니다.
- 콘도분양 계약서를 잘 검토하여 빌더가 광고를 허용하는지 잘 살펴보아야 합니다.
- 대부분의 전매는 제한된 광고나 인맥을 이용하여 이루어 지기 때문에 리세일 콘도 보다 시간이 많이 걸리는 경우가 많습니다.
[질문 8] 전매할 유닛을 구매할 사람을 찿았다면 그다음에 무엇을 해야하나요 ? 우선 가장 먼저 해야할 일은 빌더로 부터 승인을 받는 것입니다. 빌더의 승인은 전적으로 빌더에게 달려 있습니다.
- 전매유닛을 사는 사람과 파는 사람이 빌더의 전매 기준에 맞는지를 빌더가 검토후 승인합니다.
- 전매유닛을 사는 사람의 모기지 사전 승인을 요구하기도 합니다.
- 일반적으로 서류 제출후 승인까지 1~2주 소요가 됩니다.
- 전매를 하더라도 전매유닛를 사는 사람이 파산하는 경우 전매한 사람이 그책임을 떠안을 수 있습니다.
- 최근의 추세는 빌더가 정한 장소에서 전매하는 사람과 사는 사람이 만나서 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
- 보통 전매하는 사람이 전매수수료를 냅니다.
- 전매유닛을 산사람은 분양콘도와 마찬가지로 10일 이내에 위약금 없이 해약할 수 있습니다.
[질문 9] 전매시 부동산 수수료는 일반적으로 얼마나 하나요 ? 전매 부동산 수수료는 전매리스팅 하시는 리얼토가 전매금액의 4%, 전매유닛을 사시는 쪽 리얼토가 전매금액의 3% 정도 받습니다. 총 7% 부동산 비용이 발생합니다. 왜 전매 부동산 수수료가 비싼 이유는 마케팅 수단이 매우 제한되어 있기 때문에 그만큼 리얼토의 수고가 많이 들어가기 때문입니다.
- 사는 쪽과 파는 쪽을 동시에 한 리얼토가 하는 경우 부동산 수수료를 할인해주기도 합니다.
- 리세일 콘도 보다 적게는 2배 많게는 4배 이상의 시간이 소요된다.
- MLS 시스템을 이용할 수 없다
- 리세일에 비해 업무가 복잡하고 많은 전문성이 요구됩니다.
- 리얼토 입장에서 보면 부동산 수수료를 받는데 리세일보다 많은 보통 1~2년 정도의 시간이 소요된다.
[질문 10] 콘도전매는 HST가 전매금액에 포함되어 있는가요 ? 특별히 합의가 없는한 일반적으로 HST가 포함되어 있습니다.
- 전매시 HST 리베이트는 전문 회계사와 상의 하시기 바랍니다.
[질문 11] 콘도 전매 차액에 대해서 인컴신고 해야하나요 ? 반드시 하셔야 합니다.
- 인컴신고는 전문 회계사와 상의 하시기 바랍니다.
[질문 12] 일단 전매절차가 완료되면 전매를 한 사람은 모든 책임에서 자유로워지나요 ? 그것은 아닙니다. 만약 전매 유닛을 산사람이 파산하거나 어떠한 이유로 인하여 최종 클로징을 못할 경우 전매유닛을 판 사람은 빌더와의 원래 계약대로 이행하여야 합니다.
- 최악의 경우에 전매유닛을 산 사람이 최종 클로징을 못한 경우, 빌더가 전매유닛을 판사람이 디파짓한 돈을 돌려주지 않고 계약을 무효화할 수 있습니다.
- 위의 상황을 방지하기 위해 전매 거래시 충분한 계약금을 받을 수록 전매자에게 유리하다고 할 수 있습니다.
- 전매 유닛을 산사람이 최종 클로징을 못하여 발생하는 손실에 대하여 소송할 수 있습니다.
[질문 13] 전매를 받은 사람은 모기지 받을 수 있나요 ? 모기지 받을 수 있습니다.
- 모기지는 전매금액을 기준으로 하는 것이 아니라 원래 분양계약서에 있는 것을 기준으로 하고 있기때문에 그차액만큼 추가적인 현금이나 2차 모기지를 얻어야 할 수 있습니다.
- 콘도 전매라 할지라도 계약하기전에 은행에서 모기지 사전 승인을 받는 것이 중요합니다.
