새집을 구매 시는 Harmonized Sales Tax (“HST”)를 세무청에 내도록 되어있습니다. 이는 집을 거주용으로 사용할 경우에도 해당됩니다. 연방정부 Sales Tax 5%와 주정부 Sales Tax 8% 총 HST 13%가 집 구매가에 붙게 됩니다. 하지만 지불한 HST는 부분적으로 환급되며 이를 HST Housing Rebate 라 합니다. 연방정부에서 낸 Sales Tax (5%)는 36%가 환급됩니다. 집값이 $350,000일 때 최대치가 되며 그 이후 점차 낮아지다 집값 $450,000 이후 환급금은 없습니다. 주정부 Sales Tax의 경우 환급되는 금액은 주정부 Sales Tax (8%)의 75%입니다. 주정부 Sales Tax의 환급은 최대 $24,000이며 최대치가 정해진 이후 환급금이 낮아지지는 않습니다. 예를 들어 집값이 $450,000 이상 일시 연방정부 환급금 $0과 주정부 환급 금 $24,000 총 $24,000를 받을 수 있습니다. 보통 신청서는 연방정부와 주정부 신청서로 나누어져 있으며 이를 같이 보내야 합니다.
Housing Rebate에는 보통 3가지 종류가 있습니다.
첫 번째는 New Housing Rebate라는 것입니다. 만약 새집을 구매할 경우 보통 건축사에서 환급금을 구매자 대신 세무청에 청구하며 이를 새집 구매가에 반영하게 됩니다. 반영 이후에 잔액을 보통 모기지로 충당하게 됩니다. 보통 건축사에서 구매자 대신에 청구하지 않는 경우가 두 가지가 있습니다.
하나는 구매자가 바로 집에 거주하기 않는 경우입니다. New Housing Rebate의 조건 중 하나는 집이 지어진 이후 구매자가 집에 입주 (Intention to occupy) 해야 하는 것이기 때문입니다. 이경우 보통 1년 안에 거주를 시작하고 2년 내에 세무청에 New Housing Rebate신청서를 낼 경우 환급금을 받을 수 있습니다. 신청서를 낼 때 Purchase agreement과 Statement of Adjustment가 필요합니다. 환급금 신청 이후에 이사한 집에 거주한다는 증명서(Proof of Occupancy)를 보내 달라는 요청을 세무청에서 할 수 있습니다. 이때는 주로 운전면허증같이 주소가 있는 신분증명서를 보내야 하므로 이사 이후에 주소를 미리 변경하는 것이 좋습니다. 신분증명서에 있는 주소와 현 거주지 주소가 다르면 환급금 요청을 거절당할 수 있습니다. 다른 하나는 집 구매자가 공동 명의로 되어있으며 공동 명의자가 배우자, 형제, 자매, 부모가 아닌 경우입니다. 다시 말하면 가족이 아닌 친구나 친척과 같이 공동 명의로 할 경우 환급금을 받을 수 없습니다.
두 번째는 집 공사 (Substantial Renovation)를 한 경우입니다. 집 공사를 한경우에 지출한 비용에 포함된 HST를 환급받을 수 있습니다. 집 공사한 면적은 집 면적의 70% 이상이어야 하며 지하 (Basement)는 집 면적에 포함되지 않습니다. 이경우 가장 까다롭고 중요한 점은 집 면적의 70 % 을 공사했다는 것을 증명하는 것이며 이 부분은 전문가의 도움을 받는 것이 좋을 듯합니다.
세 번째는 New Residential Rental Property Rebate (NRRP)입니다. 이는 집을 살기 위해 구매한 것이 아닌 임대목적으로 구매한 것입니다. 이경우 대부분 건축사에서 환급금을 대신 청구하지 않습니다. 환급금 신청을 위해서 가장 중요한 서류는 임대 계약서(Lease Agreement)이며 임대기간이 12 개월 이상인 것을 꼭 명시해야 합니다. 임차인(Tenant)이 12개월 살지 않더라도 임대기간 12개월이 임대 계약서에 명시되어있을 경우 문제는 없습니다. 하지만 임대목적으로 구매한 집을 12 개월 이내 처분 시 환급금을 부분적으로 받지 못할 수 있습니다. 집을 너무 일찍 처분한 경우 환급금 문제뿐만 아닌 House flipping에 관련된 세금을 추가로 낼 수 있으니 주의해야 합니다. 많은 분들이 처음에 집을 임대용으로 사고 나중에 거주지로 사용하십니다. 이때 용도 변경 (임대 목적에서 거주목적으로)에 관련된 세금을 내야 하는 경우도 있습니다. 환급금 신청서는 집 구매 후 2년 이내에 해야 하며 증빙서류로는 Purchase agreement, Statement of Adjustment와 Lease Agreement가 필요합니다.
