토론토 콘도의 분양가격은 최근 10년 동안 꾸준히 상승해 오고 있다. 이로 인해 많은 사람들이 자기집을 갖는것이 점점 힘들게 되고 있는 현실이다. 그래서 그런지 토론토 콘도분양 사무실에 가보면 작년보다 디파짓 조건이 좋고, 각종 인센티브 준다고 광고 하는 것은 쉽게 볼 수있다. 그만큼 콘도분양이 잘 안되고 있다는 반증이다. 특히 2배드 이상의 콘도는 더욱더 그렇다.
하지만 대부분의 콘도 분양시 1베드 유닛의 경우 다운타운 지역을 제외하곤 몇일 이내에 Sold out되는게 요즘 추세이다. 그만큼 1베드의 수요가 많아 졌다고 할 수 있다. 그럼 왜 1베드가 완판되는가에 대해선 실수요자가 많아서가 아니라 랜트인컴을 염두해둔 투자자들이 대부분이리는 것이다.
최근의 금리인하가 주택시장에 호재로 작용할 수 있을까는 조금 의문이 든다. 캐나다, 미국을 비롯한 주요 선진국들의 금리인하는 단적으로 세계적으로 경제가 좋지않아 부동산을 통해 자국 경제를 할성화시켜 보려는 숨은 의도가 있는 것 같다. 최근의 장기채권 가격의 하락은 주식시장 불안, 무역전쟁으로 인한 경제의 불안함으로 회피하기 위하여 많은 투자자들이 안전하다고 생각하는 채권을 많이 투자했기 때문으로 생각 되어진다. 대부분의 사람들은 금리가 내려가도 가처분 소득자체가 집값을 감당할 수 없는 현실이다.
2019년 토론토 평균집값은 $843,115이며, 이 평균의 집을 사기 위해서는 최소 년 $125,000의 소득이 필요하다. 사실 토론토에서 80만불대의 집이란게 찿아보기 힘들고, 대부분의 이가격대 부동산의 자그만한 콘도정도 밖에 없는 현실이다. 그럼 토론토에서 년 $125,000이상의 소득을 버는 가구수는 얼마나 될까 ? 답은 전체의 10%정도 된다는 것이다. 나머지 90%는 80만불 평균가격대의 집을 살 수가 없다는 것이다. 스트레스 테스트,보유세 등과 정부의 정책의 강화도 자기집을 사는 것을 점점 힘들게 만들고 있는 현실이다.
토론토는 년간 10만명이상의 이민자들이 정착을 한다. 투자이민을 제외한 대부분의 이민자들은 토론토 지역의 평균 집값을 감당할 만한 여력이 별로 없다. 부동산 구매력이 없는 신규이민자들 또한 랜트시장으로 갈 수 밖에 없다.
결국, 주택시장에서 밀려난 사람들은 결국 렌트로 갈 수 밖에 없는 현실이다. 이러한 이유로 렌드가격이 엄청나게 오르고 있다는 것이다. 2019년 현제 1베드 평균렌트는 월 2,262이다, 2베드는 월 2,941이다.
그럼 토론토에서 부동산 투자 어떻게 해야할지 한번 생각해 보자. 예를 들어, 월 2,300불의 랜트, 다운페이 20%, 모기지 금리가 3%로 가정한다면 얼마의 부동산을 사야 할까 ? 투자할 부동산 가격은 50만불미만으로 해야만 내주머니에서 추가로 돈이 들어가지 않을 것이다. 즉 50만 이상의 부동산을 구매한다는 것은 부동산 가격이 미래에 올라갈 것이란 확신이 없으면 사지 말라는 것이다. 부동산 가격이 안올르게 되면 렌트수익으로 재산세, 관리비,유지비를 감당할 수 없을 것이다.
경제가 예측하기 힘들고 불확실한 때는 가격이 비싼 고가의 주택이나 콘도 보다는 50만 미만의 콘도를 사서 랜트인컴을 생각해 보는게 현명한 투자라고 생각한다.
참조 : TREB rental_report_Q3-2019
