상업용건물의 모기지를 신청하려 합니다

오늘의 이야기는 3년전에 상가건물을 구입하시어 최근 모기지RENEWAL을 앞두고 어려움을 겪으 신 분의 이야기입니다.

1. 문의 :

저는 3년전에 MARKHAM지역에 새로 건설중인 상업용프라자의 상가중 3유닛을 분양받았습니다. 처음 유닛은 시중의 A은행을 통하여 모기지를 받았고 , 나머지 두 유닛은 PRIVATE LENDER를 통하여 모기지를 받았습니다. 물론 이 세 유닛 모두 현재는 100% 세입자가 입주해 있습니다. 그런데 최근 강화된 모기지규정으로 인하여 A은행으로부터 모기지 RENEWAL이 불가능하다는 통보를 받았습니다. 참고로 모기지잔액은 15만불입니다. 최초 분양가격은 25만불이였고, 현재 이 유닛의 시세는 약 32만불선입니다. 참고로  저는 현재 간호원으로 6년째 근무하고 있고, 남편 역시 간호원인데 미국에서 근무하고 있습니다. 제 년수입은 약 4만5천불정도이고, 남편의 수입은 미화로 12만불선입니다. 이 같은 처지인데 상업용모기지RENEWAL이 가능할 까요? 만약 가능하다면 이번 기회에 현재 PRIVATE으로 가지고 있는 모기지 역시 은행권으로 바꾸고 싶습니다.

2. 답변 :

• 수입증명

이분의 경우는 증명하실 수 있는 수입의 문제가 관건입니다. 현재 먼저 모기지RENEWAL을 하여야 되는 상가유닛은 세입자가 있기는 하지만 너무 낮은 월세수입로 인하여 즉 수입의 부족으로 모기지승인이 쉽지 않은 실정으로 신청인과 남편의 수입을 뒷받침으로 하여 모기지가 가능합니다. 그러나 문의하신 분은 캐나다에서 일을 하고 있으므로 별 문제가 없으나, 문의하신 분의 수입과 월세수입만으로는 모기지신청에 필요한 수입이 턱 없이 부족합니다. 결국 미국에서 근무하고 있는 남편의 수입을 사용해야 하는 데 과연 외국에서 발생되는 수입을 인정해주느냐 아니면 그렇치 않은가의 문제입니다. 만약 남편이 캐나다에 소득신고를 별도로 했을 경우 이를 인정받을 수 있으나 , 그렇치 않은 경우 시중은행들은 캐나다기업의 해외 파견근무를 제외하고는 해외소득을 인정치 않고 있습니다

• 진행 결과는?

몇군데의 은행과 접촉 후 해외에서 발생되는 수입을 인정하여주는 은행을 선정하여, 해외에서 발생되는 수입을 증명할 수있는 각종 증빙서류( JOB LETTER, PAY STUFF, PERSONAL TAX RETURN등)를 제출하여 모기지승인을 득하고 , 2개의 다른 유닛에 있는 PRIVATE MORTGAGE를 은행권으로 전환할 수 있게되어 되어 도움을 드릴 수 있었습니다.

3. 길은 항상 있습니다.

시중은행들의 모기지관련 규정은 각기 고유한 심사규정을 가지고 있습니다. 예를들면 A은행이 불가능시에는 B 혹은 C, D은행으로 알아보시는 것이 좋습니다. 물론 이러한 길을 제일 잘 알고 있는 분들이 바로 모기지브로커입니다. 최근의 추세는 모기지규정이 점점 강화되어 소득이 없거나 , 충분치 않을 경우 모기지승인이 어렵습니다. 만약 CLOSING이나 혹은 REFINANCE(재융자)에 어려움이 계시다면 사전에 주위의 경험 많으신 모기지전문가와 협의후 진행하시는 것을 권해드립니다.