콘도 구매 계약서에 있는 면적보다 실제 면적이 줄어드는 경우

신광훈 변호사
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콘도 구매가 급격히 늘어나는 요즘, 많은 콘도 구매자들이 계약한 면적과 실제 면적이 상이한 경우 클로징을 거부할 수 있는지 궁금해하십니다.

보통 신축 콘도 계약서에는 구매하는 유닛의 면적이 나와 있는데, 이러한 내용을 “representation”이록 할 수 있습니다. 부동산 법에서 representation은 계약서에 매우 중요한 요소로, 정의한다면 “과거 혹은 현재의 사실에 대한 진술” 입니다. 그러나 동시에 그 자체로는 “반드시 약속의 의미를 동반하지는 않는 진술” 이라고 할 수 있습니다. 이러한 Representation이 법적인 분쟁에서 어떻게 다루어지는지를 판례 한 가지 (756289 Ontario Limited et al. v. Milan Harminc, (1998) CarswellOnt 1577, 98 G.T.C. 6206)를 통해 살펴보겠습니다.

이 사건에서 구매자는 상업용 콘도 유닛을 빌더로부터 구매하기로 계약했으나, 추후 클로징을 거부하여 분쟁이 발생했습니다. 여러가지 논쟁 요소가 있었지만, 그 중 한 가지는 빌더의 Misrepresentation이 계약을 무효로 하고 클로징을 거부할 요인이 되는가에 대한 것이었습니다.

Misrepresentation이 계약을 무효로 할 만한 것인지는 기본적으로 그 Misrepresentation의 본질 (nature)에 달려 있는데, 부동산 거래에서는 일반적으로 다음과 같은 요소가 있으면 가능합니다. 첫째, 사실이 아닌 진술이 있어야 합니다. 둘째, 사실이 아닌 그 진술이 구매자가 계약을 하도록 유도하기에 충분한 것이었어야 합니다.  셋째, 사실이 아닌 그 진술이 구매자로 하여금 실제 계약을 하도록 유도했어야 합니다. 마지막으로 계약이 완료되기 전에 구매자가 이의를 제기해야 합니다.

이 사건에서 빌더는 구매자에게 그 상업용 콘도 유닛이 “785 rentable square feet”으로 되어 있다고 represent했는데, 이 면적에는 “usable space” 와 “common area space” 가 포함되어 있었고, 실제로 사용이 가능한 유닛 면적은 485 square feet에 불과했습니다. 이 차이는 square feet당 $60정도의 분양가 차이가 나는 것으로 법원은 이를 “심각한 misrepresentation” 으로 판단했습니다. 이에 따라, 비록 구매자가 계약을 파기하려는 의도는 면적과 상관없는 다른 불순한 동기가 있는 것으로 보이는 부분이 있었음에도 불구하고, 법원은 계약의 무효화를 승인했습니다.

이 판결에 비추어 본다면 주거용 콘도의 경우에도 면적이 줄어들었다는 그 사실만으로 클로징을 거부하기는 어렵고, 그 차이 혹은 Misrepresentation이 구매자에게 미치는 영향의 정도가 중요한 고려사항이 될 것으로 생각할 수 있습니다.

요즘 빌더들은 면적에 대하여 misrepresentation을 하지 않기 위해 매우 조심스럽게 계약서를 작성하며, 고객에게 말한 면적이 어떻게 계산되었는지를 명시하려고 합니다. 일반적인 신규 콘도 분양 계약서는 계약서상의 면적이 외벽으로부터, 그리고, corner 로부터 corner까지 측정된 것으로 명기하는 경우가 많은데, 이 경우, 실제 주거 가능 면적은 계약서 상의 면적보다 줄어들게 됩니다. 그리고 발코니가 있는 경우, 발코니 면적까지 계약서 상의 면적에 포함되는 경우도 흔합니다. 또한 불가항력 (예를들면 시의 결정)에 의해 면적이나 층수가 변경되는 경우에도 빌더의 책임이나 보상이 없는 것으로 계약이 되는 것이 대부분이니 참고하시는 것이 좋겠습니다.