Private Mortage
by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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자금을 대출해 주는 금융권을 크게 나눠 보면 시중은행과 같은 제1금융권, Trust 계통이나 보험 회사 계통의 제2금융권, 무슨 무슨 캐피탈 회사와 같은 제3금융권 그리고 개인이나 소그룹을 통한 사금융권이 있다. 흔히 사금융권에서 대출해 주는 자금을 Private Lending이라고 해서 한국말로 번역하면 “사채”라고 하는데 한국에서는 안 좋은 의미로 알려져 있지만 여기에서는 한국에서의 의미와는 다른 대출 시스템으로 되어 있다.
개인이 대출을 받기 원할 경우 크게 두 가지가 구비되어야만 한다. 첫째는 신용이고 두 번째는 담보이다. 물론 이외에도 채무 상환 능력이나 건실성 등이 고려되어야 하지만 위의 두 항목이 대출에 있어 가장 기본이 된다. 금융권에서는 위의 두 가지 항목을 무조건 적으로 요구하고 요즘 들어서는 그 조건도 더욱 까다로워져서 사실상 많은 사람들이 모기지 대출 받기가 어려워진 것이 사실이다. 그러다 보니 금융제도권 밖에서의 대출을 기대하는 수요가 많아지게 되고 Private Lending을 통해 필요를 자연스레 충족하게 되는 것이다.
Private Lending의 대표적이며 가장 많이 사용되는 케이스가 2차 모기지 대출이다. 여유자금 마련을 위해 금융제도권에서 받은 기존의 1차 모기지는 그대로 놔둔 채 담보인 주택에 2차로 등기를 더해 모기지 대출로 여유자금을 받는 것이다. 물론 2차 모기지도 금융제도권 안에서 낮은 이자율로 받으면 이익이 되겠지만, 우선은 어려워질 대로 어려워진 대출 심사를 통과하기가 어렵다. 이외에도 금융권에서는 상상할 수 없을 만큼 신속한 프로세싱으로 필요에 따라 급하게 사용을 원하는 수요층에게 어필하기도 한다. 일반적으로 이자율이 10% 이상의 고이자 대출이 요즘 들어 수년간 지속된 정부의 모기지 대출 규제 강화의 영향으로 필요자금 및 부채통합의 수단으로 사용되고 있다.
- 신용카드 부채통합
현대인들이 습관처럼 사용하는 신용카드는 편리하다는 장점은 있지만 자칫 재정 관리를 소홀히 하게 되면 눈 깜짝할 사이에 부채가 늘어나기 마련이다. 신용카드 회사는 Minimum Payment라고 해서 실제로 사용한 금액의 10% 정도만 납부하면 계속적으로 카드를 사용할 수 있게 해준다. 사용하는 입장에서는 신용카드로 결제하고 다음달 Minimum Payment만 하게 되면 큰 돈이 들어가지 않는 것 같이 착각을 하게 된다. 카드 회사는 이런 이유로 좀 더 많은 사용을 유도하게 되고 거기에 따른 엄청난(?) 이자를 부과하게 된다. 아무튼, 이런 신용카드 부채가 점점 쌓이게 되고 신용 카드 한도액까지 다다르게 되면 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓이게 된다. 이런 경우에는 20%가 넘는 신용카드 연체이자율보다 10%가 넘는 Private Lending이자율이 낮기 때문에 이 것으로 갈아 타는 게 훨씬 유리하다. 물론 금융 제도권에서 최저 이자율로 재융자나 HELOC을 받아 부채 통합을 하면 더없이 좋겠지만 그것이 용이하지 않다면 차선으로 낮은 이자를 찾아 해결하는 것이 현명한 방법일 것이다.
- 주택 증축 또는 레노베이션
보유하고 있는 주택을 시장에 내놓아 매각하기를 계획할 때 가장 우선적으로 고려하는 것이 현재 주택의 상태이다. 짧게는 수년 길게는 수 십년 동안 살아 오면서 익숙하게는 살아왔지만 새 주인을 맞을 만큼 깔끔한 상태는 아닐 수 있다. 오래되어 낡은 부분을 보수하거나 내부의 구조를 좀더 현대식으로 레노베이션 한다면 부동산 시장에서 좋은 가격에 거래 될 수 있다. 집을 리스팅하는 사람 누구나 알고 있는 사실이지만 당장의 주머니 사정때문에 그냥 그 상태로 팔기 마련이다. 이럴 때 Private Lending 으로 여유자금을 마련하여 증축 및 레노베이션을 한다면 기대 보다 좋은 가격의 매매 수익을 기대할 수 있을 것이다. 원금상환은 주택을 매각과 동시에 이뤄지기 때문에 기간도 1년 내외로 정할 수 있다.
- 긴급자금
경제 생활을 하다 보면 계획과는 상관없이 불쑥불쑥 목돈이 필요로 할 때가 생기게 된다. 또는 자녀의 결혼식, 유학 등으로 한번에 큰 비용이 지출 되거나 급하게 자금이 필요로 할 때가 꽤 많다. 이럴 때 주택 또는 콘도의 Equity가 충분하다면 따로 신용대출을 얻을 필요 없이 자금을 융통할 수 있다. 그런데 문제는 시간과 자격이다. 기존의 금융기관에서도 Equity Take Out은 가능하지만 우선 가장 중요한 자격요건을 맞추기가 힘들고 이런 저런 대출 심사 시간이 길어져 막상 원하는 때에 자금을 사용할 수 있을 지가 미지수이다. 이런 고려사항을 Private Lending으로 충분히 만회할 수 있다.
이번에는 자금을 빌리는 Borrower 측면이 아닌 자금을 대주는 Lender 측면에서의 장점에 대해서 말하면 Lender가 된다는 것은 담보를 잡고 이자 수익을 얻겠다는 것이다. 즉, 투자한 금액을 자금이 필요로 하는 Borrower에게 대출을 해주고 이자를 받는 것이다. Lender는 담보를 설정하기는 하지만 원금손실 위험은 늘 감수해야 한다. 투자로서의 2차 모기지 Private Lending은 물리적인 담보가 설정된 만큼 다른 금융 투자 상품에 비해 원금손실 위험도가 낮은 것은 사실이다. 투자 이익도 원금의 연 10-12% 이상의 이자를 받기 때문에 지금과 같은 저금리 시대에는 상당히 수익률이 높은 상품이다. 또한 일련의 모든 부대 비용을 Borrower 쪽에서 부담하기 때문에 다른 경제적 부담도 상당히 줄어든다. 그리고 투자 안정성에 일조하는 것은 역시 모든 거래가 변호사를 통해 적법하고 투명하게 이루어 져서 소위 말하는 “돈사고”가 날 확률이 적다는 것이다. 물론 어떠한 담보를 설정하느냐 Borrower의 경제 상황이나 신용도는 원활한가 등을 고려하여야 한다. 이런 것들은 전문가에 의해 검토하고 진행하는 것이 바람직하다.
모기지 규제가 강화되어 분양 받은 신규 콘도 클로징이 어려워 지면서 1차 모기지를 Private Lending으로 대출 받는 경우가 많아 지고 있다. 일단 신규 콘도의 경우 클로징을 못 맞출 경우 빌더가 디파짓을 돌려주지 않기도 하기 때문에 급한 마음에 1차 모기지를 Private으로 막는 것이다.
Private Lending이 1차로 나가는 경우는 그 동안 흔치 않았었는데 근래의 모기지 규제 강화로 말미암아 제법 많은 사례가 보이고 있다. 사실 이렇게 해서 클로징을 하고 향후에 오른 가격으로 콘도를 파는 것이 분양 전 전매보다는 훨씬 이익이다.
대출자(Borrower) 입장에서 Private 1차 모기지의 장점은 우선 대출자의 자격요건 보다는 담보물인 콘도나 주택의 건실성을 보고 승인 여부를 판단하기 때문에 비교적 쉽게 대출이 가능하다. 일반적으로 신규 콘도의 경우 25% 다운페이를 하고 75% 모기지를 요청하는데 이정도 LTV면 승인이 가능하다. 다만, 콘도가격이 큰 경우 모기지 납부 금액이 커져 부담이 될 수 있기 때문에 대부분 30-50만불대의 콘도에서 많이 요청되곤 한다. Private 1차 모기지도 private 2차 모기지와 마찬가지로 대출금의 이자만 납부하게 된다. 단순 비교하면, 제2금융권의 대출 이자율이 5%대를 육박하기 때문에 사실상 private 으로 1차 모기지를 받는 것이 꼭 불리한 상황만은 아니다. 단지, 일반적으로 Term이 1년 단위로 계약되기 때문에 1년 이후 Renew가 어려운 상황이라면 또 다시 비용을 들여 모기지를 받아야 하는 불편이 있다.
투자자(Lender)의 입장에서의 장점은 2차 모기지 투자보다 담보물 근저당이 우선 순위에 있기 때문에 좀 더 안전하다. 이런 안전성에 비례해서 이자율은 7-9% 정도에 1-2% Lender Fee이지만, 만약 채무불이행(Default)이 일어날 경우 2차나 3차 모기지 보다 수월하게 Power of Sale을 부를 수 있다. 2차 모기지 대출 이자율 10%-14%에 비하면 수익률이 좀 낮을 수 있지만 안전함을 더 선호하는 투자자에게는 알맞은 상품이다. 진행 방식은 2차 모기지 대출과 동일한데 다만, 1차 모기지의 경우 모기지 금액이 대부분 5만불을 넘기 때문에 Borrower 와 Lender 측 두 변호사를 선임하여 일을 진행해야 한다. 물론, 두 변호사의 모든 Legal Fee는 Borrower 측에서 부담하게 됩니다. 보통의 경우 1년 Term을 기준으로 하고 2차 모기지와 마찬가지로 쌍방의 합의로 Renew가 가능하다.
1차건 2차건 Private으로 모기지 대출을 받는다는 것은 높은 이자 납부라는 부담을 갖고 있기 때문에 부득이한 상황이거나 목적이 분명한 경우에만 사용하는 것이 바람직하다.
