주택 모기지
by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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bchoi@hcmortgage.com
주택 모기지는 어느 금융기관이든지 규정된 가이드라인에서 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 대출이 이루어 진다. 큰 가이드라인을 들여다 보면 주택구입의 경우 주택담보 대비 부채비율(Loan To Value)로 최대 95%(모기지 보험구입)까지, 재융자(Refinance)의 경우 최대 80%까지 가능하다.
모기지를 해 주는 곳은 금융기관인데 크게 A-렌더와 B-렌더로 나누어 진다. 캐나다는 금융 관련해서는 세계적으로도 건실하다고 정평이 나있다. 2009년 미국 서브프라임 사태 때도 가장 인접국가임에도 불구하고 큰 타격 없이 지나갔다. 때로는 지나치리만큼 철저한 정부의 간섭과 금융기관들의 보수성이 이런 결과를 만들었다고도 할 수 있다.
결론부터 얘기하면 A-렌더이건 B-렌더이건 정부의 동일한 규제와 간섭을 받기 때문에 B-렌더에서 모기지 대출을 받으면 위험하다라는 논리는 성립되지 않는다. B-렌더는 A-렌더의 자격요건에 못 미치는 신청자에 대해서 좀 더 높은 이자율을 받게 되고 거기에 따른 위험성(Risk)을 완충하게 된다.
A-렌더는 이미 익숙한 대민 창구 또는 지점이 곳곳에 있는 시중은행들을 말한다. 소위 말하는 Big 5 Bank (TD, RBC, CIBC, BMO, SCOTIA)가 여기에 속한다. 이외에 대민 창구 또는 지점은 많지 않지만 Schedule A에 속하는 은행들 – 예를 들어 National Bank, ING, HSBC, Credit Union이 있고 이들 은행들은 모기지 시장의 최저 이자율을 경쟁적으로 제공하고 있다. 다만, 정부 규제의 직접적이고 즉각적인 영향을 받기 때문에 대출 자격 요건이 까다롭다.
B-렌더는 Trust 계열 은행 (Home Trust, Equitable Trust등) 과 기타 금융기관으로 분류된다. 이들은 A-렌더와 차별적으로 자격요건에 유동성을 두어 심사 기준에 못 미치는 고객층을 유치하게 된다. 신용점수로 얘기 하면 A-렌더는 대부분 640이 최저 기준치라면 B-렌더는 500점 대의 신용점수도 수용할 수 있다. 주택을 구입하면서 모기지 대출을 신청하는 모든 고객의 신용점수가 640을 넘을 수는 없기 때문에 그렇지 못한 고객 들에게도 모기지 대출의 기회가 주어져야 되고 이에 따라 B-렌더의 역량이 보존된다.
- 소득
중앙정부의 모기지 규제가 강화된 후 사실상 가장 중점이 되는 것이 소득이다. 비즈니스를 통해 실질적으로 얼마를 버느냐가 아니라 얼마를 실제로 정부에 보고했느냐가 관건이다. 특히 자영업의 경우 실소득과 세금보고 소득이 다르기 때문에 모기지 신청 시 어려움을 겪는다. 현재 상황으로는 A-렌더에서는 정부에 보고된 소득만을 인정하고 몇몇 A-렌더와 B-렌더에서는 실소득(Stated Income)을 인정하기도 한다. 모기지 승인을 받기 위해서는 신청자의 모기지 페이먼트, 재산세, 난방비, 각종 페이먼트의 총합이 소득의 45% 정도를 넘지 않아야 한다. 다른 페이먼트(Debt)가 없다고 가정했을 때 년 소득에 4배~5배 정도가 모기지를 대출 받을 수 있는 한도라고 보면 된다. 예를 들어 년 소득이 6만불 이라고 하면 대출 한도액은 $240,000 – $300,000 정도이고 25% 다운페이 하신다고 봤을 때 적정 주택 가격은 $320,000에서 $400,000 이다.
- 신용점수
렌더들이 신용점수를 보는 가장 큰 이유는 신청자의 과거 경제 기록이 얼마나 건실했냐는 것이다. 습관적으로 신용카드 페이먼트를 연체한 적이 없는지, 과거에 파산(Bankruptcy)등은 없었는지, 다른 경제활동은 없었는지를 꼼꼼히 체크하게 된다. 일반적으로 캐나다에서는 Equifax 와 Trans Union 이라는 두 회사를 통해 확인이 가능하다. 일반적으로 900점으로부터 시작되어 점수가 깎이는 시스템인데 640점 이상이면 A-렌더 신청 가이드라인에 들어가게 되고 700점 이상이면 우수한 것으로 본다. 다만, 점수가 700점이 넘더라도 실제적인 경제활동이 없다면 700점으로의 가치를 인정받지 못한다. 640점 미만인 경우는 B-렌더를 통해 모기지 대출이 가능하다.
- 담보
주택 모기지 대출에서의 담보는 바로 “주택”이다. 그 주택에 대해서 얼마만큼의 저당권을 가질 수 있는 지도 역시 렌더들의 관심사이다. 쉽게 말하면, 어느 정도의 다운페이를 하느냐는 것이다. GDS/TDS 비율만 맞는 다면 (모기지 보험을 사는 조건으로) 집값의 최대 95%까지 대출이 가능하다. 다운페이는 많으면 많을수록 유리하다. 요즘 들어 일반적인 다운페이 적정 퍼센티지는 A-렌더의 경우는 35%이고 B-렌더의 경우는 25%이다. 물론 권장사항이지 필수 사항은 아니다. 그리고, 다운페이 자금 외에 다른 자산(Asset)이 있다면 유리 할 수 있다. 즉, RRSP라든지 주식에 묶여있는 자금 이라던지 다른 부동산 등이 있으면 모기지 신청을 하면서 심사관(underwriter)과 좀더 유리한 협상을 진행할 수 있다.
- 다운페이먼트
선수금의 의미로 주택을 구입할 때 들어가는 자기 자본을 말한다. 대부분의 다운페이먼트가 목돈으로 마련되기 때문에 Transaction이 이루어질 경우 연방정부의 자금출처 여부 확인이 들어간다. 즉, 한국으로부터 송금이 왔을 경우 송금 증명서라든지, 부모에게로부터 받은 돈이면 Gift letter와 같은 출처 증명이 필수적으로 필요하다. 이는 국외 또는 국내로부터의 테러자금 유출 방지를 위한 연방정부의 지침이다. 많은 한국 교민의 경우 친구나 친지로부터 빌려주고 받은 돈이나, 곗돈 등을 주택 구입시 다운페이먼트로 사용하는데 증명이 어려워 애를 먹는 경우가 종종 있다. 예를 들어 한국에 있는 부모가 주택 마련을 위해 목돈을 다운페이먼트로 보내줄 경우, 한국 소재 은행의 부모 계좌에서 캐나다의 자녀 이름의 계좌로 직접 보내는 것보다 한국의 부모 계좌에서 캐나다 자녀의 한국 계좌로 송금을 한 후에 캐나다 자녀의 한국 계좌에서 같은 이름의 캐나다 계좌로 송금하는 것이 훨씬 Paper Work을 줄이는 방법이다. 또한 모기지 대출에 필요한 다운페이먼트는 어디서 빌려온 돈이면 안된다. 즉, 개인 Line of Credit에서 자금을 뽑아 다운페이를 할 수 없다는 것이다. 이유는 모기지 대출이라는 빚을 얻기 위해 또 다른 빚(Line of Credit)을 얻을 수 없기 때문이다. 다운페이먼트 자금이 현금으로 보유하고 있는 경우에는 각별한 주의가 필요하다. 특별히 검은 자금이 아니더라도 큰 뭉치의 현금은 금융기관에서 다루기 어렵기 때문이다. 이 때에는 자금을 분산하여 일정한 간격을 두고 장기간에 걸쳐 입금하는 방법 밖에는 없다.
- 감정(Appraisal)
금융기관에서는 모기지 대출을 내주는 Property에 대해 적합한 가치가 있는 지를 알아보기 위해 라이선스를 보유한 전문가에게 의뢰하게 된다. 일반적으로 감정비는 모기지 신청자가 부담하게 되어 있다. 전문 감정사는 의뢰한 주택에 대해 시장가격과 비교가격 등을 근거로 가치(Value)를 산출하게 된다. 간혹 감정 가격이 신청자가 예상했던 시세보다 낮게 나와 감정사와 실랑이를 벌이는 경우가 있는데, 이는 그 시점의 마켓상황이 안 좋거나 감정 받은 주택에 결함이 있어서 그럴 수도 있다. 예를 들어 노스욕 영/핀치 지역의 아주 오래된 주택의 경우 그 지역 땅값의 상승으로 실 거래가격이 높을 수는 있지만, 노후 된 Property 자체의 감정가격은 낮게 나올 수도 있다는 것이다. 서류화된 감정가격은 감정사의 고유 권한이므로 금융기관이나 모기지 브로커가 절대로 관여할 수 없다. 누구는 감정사에게 얼마 쥐어주면 가격을 높여준다더라 하는데 이는 절대로 말도 안 되는 일이며 Fraud라는 범법행위이다.
