리버스 모기지
by 최봉기 (BRANDON CHOI)
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사실상 현업에서 은퇴를 했다 함은 더 이상 생계 목적으로 일을 하지 않음을 뜻한다. 현재 살고 있는 주택에 모기지 대출을 끝내고 그 동안 모아 놓은 자금과 연금 등으로 두 노부부만 살아간다면 편안한 은퇴생활이라고 할 수 있다.
하지만 어찌하여 긴급한 목돈이 필요할 때도 있고 요즘처럼 초 저금리 시대에 주택을 담보로 대출받아 조그맣게나마 투자를 하여 자식들이나 손주들에게 도움이 되고 싶은 것이 우리네 부모님들이다. 수 십 년 동안 거래해온 은행에 가서 모기지가 없는 집을 담보로 여유자금을 위해 대출이나 Line of Credit을 신청해 봐도 어렵다는 답뿐이다. 실질적인 현재의 소득이 없기 때문이다.
현재 리버스 모기지는 Home Equity Bank의 CHIP(Canadian Home Income Plan) 모기지와 Equitable Bank의 PATH 모기지가 있는데 CHIP 모기지 상품에 대해서 살펴 보자. 기본 개념은 일반 모기지와 달리 원금과 이자를 매월 갚지 않고 이자가 대출 원금에 합쳐진다는 것이다. 예를 들어 $500,000 가치의 집을 소유하고 있고 $200,000을 연이율 6%로 해서 리버스 모기지를 받는다고 하면 1년 후에 이자 $12,000이 대출금에 합쳐져서 갚아야 할 원금은 $212,000이 되고 집의 Equity는 $300,000에서 $288,000로 줄어 들게 된다. 만약 집값이 매년 2-3%씩 상승한다고 하면 Equity는 변동이 없거나 증가할 수도 있다. 최근까지의 부동산 활황으로 대부분의 경우는 Equity가 줄어 들지는 않는다고 보면 된다. 특징을 보면,
- 부부 모두 55세 이상이어야 하며 집을 소유하고 본인이 직접 거주하고 있어야 한다.
- 소득 증명이 필요 없고 오직 집의 감정가와 나이에 따라 대출 금액이 결정된다.
- 목돈 수령 또는 월 일정액 수령으로 탄력적 운용이 가능하다.
- 대출금은 전액 Tax-free이다. 즉, 정부보조금 OAS(Old Age Security), CPP(Canada Pension Plan), GIS(Guaranteed Income Supplement) 수령에 전혀 영향을 미치지 않는다.
- 일반 모기지와는 달리 월 페이먼트를 전혀 안 낼 수도 있고 이자만 상환 또는 매월 원금과 이자를 상환 등을 선택할 수 있다.
- 현재 살고 있는 집은 팔지 않는 한 평생 유지할 수 있다.
- 집에 더 이상 거주하지 않는 경우가 발생했을 때는 원금과 이자를 상환해야 한다.
- 최초 모기지 대출금은 $25,000 이상이어야 한다.
- 감정가 기준으로 55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55% 정도 까지 빌릴 수 있다.
- 현재 이율은 6-7% 정도이다.
