분양콘도에 대하여 미리 알아야 할 사항

분양콘도는 Builder의 콘도 건축 계획만 보고 사는 것이기 때문에 사기전에 다음 7가지 사항은 미리 알아야 한다.

1. Builder의 신뢰도가 중요하다.
콘도 경기가 좋았던 2017년에도 약 4천 Unit의 콘도 분양이 취소되었고, 매년 취소 사례가 있으므로 신설 소규모 업체가 분양하는 콘도 보다는 명성이 있고, 신뢰할 수 있는 Builder가 분양하는 콘도를 선택하는 것이 하자발생이 적고, 나중에 되팔 때도 좋은 가격이 유지된다. Builder의 과거 분양실적을 보고 제때 완공하였는지, 얼마나 입주 지연이 되었는지, Maintenance Fee가 급격히 올라간 사례는 없는지를 확인한다. 인력, 자재난 등으로 콘도의 입주 지연은 불가피한 현실이다. 몇 달간 지연되는 것은 보증회사인 Tarion의 Delayed Occupancy protection 규정에 따라 하루 150불씩, 최고 7,500불까지 지연 보상금을 받을 수 있고, 20% 정도의 적은 금액을 내고 기다리는 동안 콘도 가격이 올라가면 투자수익률이 좋은 장점도 있다. 그러나, 1년 이상 지연이 되거나, 완공 후에도 Title Transfer가 안되면 문제가 있을 수 있다. 입주 후 몇 년 뒤에 Tarion 보증 대상이 아닌 하자보수를 위해 Special Assessment를 하게 되면 Condo Maintenance Fee가 급격히 올라가게 된다. 분양실적이나 평판이 좋은 Builder는 Tridel, Menkes, Minto, Plaza, Daniels Homes, Great Gulf, Urban Capital, Empire, Tribute, StreetCar, Freed Developments, Camrost, Monarch,
Concord Adex, Sobara, Lamb Development Corp, Metropia, Centre Court, Cresford, Zinc Developments, Pinnacle International, Diamante 등이 있다.

2. 10일간의 계약취소 가능 기간을 잘 활용한다.
새 콘도 분양계약은 법적으로 10일 이내에는 무조건 취소가 가능하다. 우선 변호사에게 계약서 검토를 시켜서 Development Levies Cap, Assignment Fee 등 가격 조정이 가능한 부분이 있는지, 문제가 될 조항이 있는지 확인한다. Builder는 단계별로 분양을 하면서 차츰 5~10%씩 가격을 올리는 경우가 있는데, 10일 동안 한 콘도를 붙잡아 두고 다른 더 좋은 콘도 구매기회가 있는지
알아볼 수 있다.

3. Closing: Interim Occupancy Date & Unit Transfer Date
콘도가 완공 시점이 되면 입주 전 점검(Pre-delivery Inspection)을 하고, 등기이전 이전에 사전입주(Interim Occupancy)가 가능하다. 동시에 입주가 몰리는 것을 방지하기 위해 저층부터 단계별로 진행이 되는데, 고층에는 아직 공사가 진행 중인 경우도 있다. 입주가 되면 보통 3~8개월 사이에 등기이전(Unit Transfer)이 된다. Interim Occupancy 단계에서는 등기이전이 안되므로 Mortgage를 받을 수 없어서 Rent 성격으로 입주 후 잔금 부분에 대해 건축주가 부담하는 이자, Maintenance Fee, Property Tax에 해당하는 Interim Occupancy Fee를 내게 된다. Unit Transfer는 Builder가 법적으로 Condo Corporation을 등기(Registration of the Declaration and description)하면 소유권 이전이 가능하고, 이때 모기지대출을 받아 잔금을 내게 된다. Unit Transfer를 할 때 변호사가 Builder와 Final Adjustment 금액, Land Transfer Tax 등을 계산하여 정산하게 되며, 이외에도 변호사 비용, 이사비용 등 추가자금이 필요하게 된다.

4. Development Levies 등 Closing Cost
토론토시의 Development Charge By-law를 보면, 2 Bed Apartment기준 2018년말 36천불, 2019년말 43천불, 2020년말 47천불로 매년 인상이 되고 있다. Builder는 분양할 때 Development Levies를 절반 수준으로 Cap을 두는 게 보통이지만, Cap이 없으면 분양을 받은 사람이 전액을 부담해야 할 수 있다.

5. HST Rebate
HST(Harmonized Sales Tax)는 콘도 가격에 포함되어 있고, 첫 입주 후 1년 이상 본인이나 가족이 거주하는 경우 HST 환급이 된다. Builder는 3만 불까지의 HST Rebate를 감안하여 가격을 인하하고, Rebate를 양도해 달라고 요구하는데, 투자 목적 등 Rebate 조건에 맞지 않으면 HST를 추가로 내야 한다. 투자목적으로 사서 세를 놓는 경우 일단 HST를 납부하고, Rent 계약서 등을 첨부하여 CRA에 환급신청을 하면 나중에 돌려받을 수 있다.

6. 분양계약 양도 (Assignment)
분양받은 콘도를 Closing하기 전에 가격이 올랐거나 사정이 있어서 처분하고자 하는 경우, 등기가 되지 않았으므로 분양계약을 양도하게 된다. 대부분의 Builder는 미분양이 있거나 낮은 가격으로 거래가 되는 경우 다른 분양자들의 반발을 우려하여 사전에 Builder의 동의를 받아야 하고, MLS에는 Listing을 할 수 없도록 요구하고 있어서 제값을 받고 팔기가 쉽지 않다. Builder의 Assignment Fee도 분양계약 시 정하는데, Legal Cost 등을 고려하여 5천불~1만불 정도의 수수료를 요구한다.

7. 분양콘도의 시세
분양콘도의 가격은 인근 기존 콘도보다 싸다고 할 수는 없다. Unit에 따라 가격을 달리 정하는데, 어떤 Unit을 싸게 가격을 책정하면, 수요가 몰리는 다른 좋은 Unit은 더 비싸게 가격을 책정하기도 한다. 분양콘도는 기존 콘도 가격에 비해 20% 정도만 투자를 하고도 같은 가격 상승을 기대할 수 있는 장점이 있다. 지난 20년간(1997~2017)의 토론토 다운타운 지역의 콘도 가격은 연 평균 12%
가까이 올라서 투자자들이 좋은 투자수익을 올렸다.